COMMUNIQUE DE PRESSE

Bruxelles, 18 novembre 2014

ING FOCUS – Belgian Real Estate

Vent de face fiscal pour le marché résidentiel

Le département de recherche économique d’ING Belgique publie ses constats concernant le marché immobilier sur base des données les plus récentes de l’année 2014. L’année a jusqu’ici été marquée sur le marché immobilier par une baisse de l’activité (nombre de ventes), un essoufflement de la croissance des prix et un intense débat fiscal.

Cet essoufflement concerne principalement le marché des maisons ; on s’attend en effet à ce que le prix de celles-ci affiche une baisse sur la région Bruxelloise et soit proche de la stagnation dans les deux autres régions cette année. Les prix des appartements devraient encore augmenter en Flandre (où une accélération de la croissance est même probable) et à Bruxelles mais devraient déjà baisser en Wallonie en 2014.

Activité limitée sur le marché immobilier au cours des trois premiers trimestres de 2014

En termes d’activité, le marché secondaire devrait voir son année la plus faible depuis 2009, sauf si le changement du régime du bonus logement en Flandre à partir du premier janvier ravive l’intérêt des acheteurs au dernier trimestre. A cet égard, on ne peut exclure une pression haussière momentanée sur les prix. Cette faible activité se reflète dans les chiffres des crédits hypothécaires bien qu’un rebond ait été récemment observé en Flandre. Elle est encore plus prononcée sur le marché primaire : 2014 devrait être la 5ème année consécutive à voir moins de 50.000 permis de bâtir délivrés. Le segment des maisons reste particulièrement touché alors que celui des appartements se porte mieux, l’amélioration étant nettement plus sensible en Flandre qu’en Wallonie.

De manière générale, on assiste à un ralentissement de la croissance des prix dont des sondages suggèrent qu’il est concrètement perçu par les Belges. Un signe frappant de cela est le pourcentage des communes qui voient des diminutions de prix dans les deux segments : à plus d’un tiers, ce pourcentage n’a jamais été aussi élevé.

Ralentissement de la hausse des prix et impact des changements dans la fiscalité immobilière

Dans ce contexte, le thème majeur de 2014 était la fiscalité immobilière. Les débats pré-électoraux ont presque fait oublier que la Belgique est loin d’être un havre fiscal pour propriétaires. Une comparaison internationale montre que la Belgique est le 3ème pays de l’OCDE où les taxes sur la propriété représentent la plus grande part du PIB.

Par ailleurs, les changements liés à la réforme de l’Etat du gouvernement Di Rupo et à la décision du gouvernement flamand d’abaisser l’avantage fiscal lié au bonus logement ont probablement vus leurs effets être sous-estimés. La plupart des emprunteurs risquent en effet de voir leur capacité d’emprunt se réduire de manière importante suite à celle-ci. Plusieurs enquêtes montrent en effet que cet avantage est important pour le budget des ménages qui remboursent un prêt, aussi ce changement aura-t-il un impact important sur l’accessibilité du marché, et sans aucun doute sur les prix.

Malgré le fait que la croissance des prix ralentit depuis 2010, aucun des facteurs de risque que nous avions déjà identifiés ces dernières années n’est encore en train de jouer un rôle négatif. Les conditions de financement demeurent très favorables et les apports d’épargne importants. Parmi nos trois facteurs de risque principaux, la fiscalité sera donc le premier élément perturbateur à avoir des effets dès 2015.

Perspectives

Nous continuons de penser que la croissance des prix sur la décennie 2008-2017 sera en moyenne inférieure à l’inflation (impliquant donc une correction réelle des prix), et que 2015 verra une baisse des prix. En fonction de la séquence de déclenchement des autres facteurs de risque, cette correction pourra être amplifiée ou modérée en 2016-2017.

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