Vastgoedstudie van ING: Woningmarkt niet afgestemd op de verwachte opmars van alleenstaanden

Brussel – Uit een studie van ING België blijkt dat de Belgische woningmarkt steeds minder aangepast is aan de veranderende samenstelling van de populatie. Een combinatie van vergrijzing, dalende geboortecijfers en een sterke toename van alleenstaanden (die naar verwachting tegen 2040 bijna 40% van de bevolking zullen uitmaken), verandert de samenstelling van huishoudens ingrijpend in de komende 15 jaar. Zo komen er volgens het Federaal Planbureau 447.000 extra huishoudens bij, waarvan 71% eenpersoonshuishoudens. Dit leidt tot een groeiende vraag naar kleinere, toegankelijke en betaalbare woningen. De nieuwbouwmarkt blijft echter onder druk staan door de lange vergunningsprocedures en het dalende aantal bouwvergunningen, waardoor steeds minder nieuwe projecten van start kunnen gaan. ​ Alissa Lefebre, econoom bij ING en auteur van het onderzoek, benadrukt hoe belangrijk de renovatiemarkt zal zijn om onze woningen klaar te stomen voor de toekomst, met woningsplitsing en herbestemming van leegstaande gebouwen als slimme alternatieven. Dergelijke aanpak maakt het mogelijk om de woningmarkt af te stemmen op de maatschappelijke en demografische veranderingen.

De Belgische bevolking blijft groeien, maar veroudert tegelijk in snel tempo. In 2024 was bijna 20% van de bevolking ouder dan 65, terwijl dit 10 jaar geleden nog maar 17,9% was. De levensverwachting bedroeg in 2023 al 82,5 jaar bij geboorte, hoger dan in onze buurlanden Duitsland en Nederland. Tegelijkertijd daalt het geboortecijfer gestaag. In 2023 werden nog slechts 110.198 kinderen geboren, wat neerkomt op een daling van 12% ten opzichte van tien jaar eerder en aanzienlijk lager ligt dan het geboortecijfer tijdens de babyboomperiode van 1946 tot 1970. Deze combinatie van minder geboortes en een langere levensduur versnelt de vergrijzing van de samenleving, wat directe gevolgen heeft voor de samenstelling van huishoudens én de woningmarkt. ​ ​

Tegen 2040 komen er naar schatting 447.000 extra huishoudens bij, waarvan 71% alleenstaanden. Tegelijk neemt het aantal alleenwonenden ook toe, met de sterkste stijging bij de 67-plussers. De gemiddelde huishoudgrootte daalt dus, waardoor de klassieke gezinswoning steeds minder voldoet aan de woonrealiteit. Alleenstaanden en ouderen hebben doorgaans nood aan kleinere, toegankelijke en betaalbare woningen.

“Het is belangrijk om te beseffen dat in de komende jaren niet alleen de vraag naar woningen zal toenemen, maar dat er ook een duidelijke verschuiving zal plaatsvinden in het type woningen dat nodig is om de bevolkingsgroei op te vangen”, legt Alissa Lefebre uit.

Drie op vier 65-plussers wonen in een te grote woning voor hun noden

Terwijl jonge gezinnen en alleenstaanden steeds vaker kampen met een tekort aan woonruimte, blijkt een groot deel van de oudere bevolking in huizen te wonen die potentieel te groot zijn voor hun behoeften. Volgens Eurostat woont maar liefst drie op de vier ouderen dan ook in een onderbezette woning. De cijfers tonen een opvallend contrast: alleenstaande 65-plussers beschikken gemiddeld over 14% meer woonruimte dan hun jongere tegenhangers. Koppels met minstens één 65-plusser wonen gemiddeld zelfs ruimer dan gezinnen met een kind.

“Veel ouderen blijven in hun vertrouwde woning wonen, voornamelijk door sociale factoren, ook al is die woning vaak te groot geworden voor hun behoeften. Dat beperkt de doorstroming op de woningmarkt en vergroot de druk op jongere generaties die op zoek zijn naar een betaalbare en passende woning”, redeneert Lefebre.

Fig. 4: Gemiddeld aantal woonruimtes per type huishouden¹
​

De fragiele balans tussen woningvraag en -aanbod

Hoewel er in 2024 voor elk huishouden gemiddeld 1,06 woningen beschikbaar waren – wat op het eerste gezicht voldoende lijkt – doen de onderliggende trends vermoeden dat dit beeld minder rooskleurig is dan op het eerste gezicht lijkt. De verwachte toename van 447.000 huishoudens in de komende 15 jaar vereist minstens 475.000 extra woningen om de huidige verhouding te behouden.

“Maar die berekening houdt geen rekening met (i) jaarlijks bijna 9.000 woningen die onbewoonbaar worden verklaard, (ii) de bouwsector die het laatste jaar minder dan gemiddeld produceerde, (iii) het groeiende aandeel tweede verblijven die niet beschikbaar zijn als hoofdverblijfplaats, en (iv) de stijgende buitenlandse vraag, onder meer vanuit Nederland”, nuanceert Alissa Lefebre.

Tegelijk dreigt het woningaanbod verder onder druk te komen staan door het dalende aantal bouwvergunningen en de toenemende druk op de bouwsector. Die sector zal zich in de komende jaren steeds vaker moeten richten op renovaties om te voldoen aan de almaar strengere energienormen. Hierdoor komt de bouw van nieuwe woningen in het gedrang, wat ertoe kan leiden dat de theoretische ratio onvoldoende blijkt om in de praktijk de groeiende woonnoden op te vangen.

Nieuwe woonvormen voor een nieuwe realiteit

Door de sterke toename van alleenstaanden – vooral door de vergrijzing – verschuift de woonbehoefte van klassieke gezinswoningen naar kleinere, betaalbare en goed gelegen wooneenheden. Hoewel appartementen aan belang winnen, blijft het Belgische woningaanbod grotendeels bestaan uit huizen, wat niet aansluit bij de noden van deze groeiende doelgroep. De verappartementisering zet zich wel door, vooral in stedelijke gebieden zoals Brussel, maar structurele knelpunten zoals lange vergunningsprocedures en opposities vertragen de nieuwbouw. Daardoor komt de doorstroming op de woningmarkt onder druk te staan. Alternatieve oplossingen zoals woningsplitsing van onderbenutte woningen en de herbestemming van leegstaande kantoren kunnen helpen om het aanbod sneller en gerichter uit te breiden. 

De Belgische woningmarkt staat duidelijk onder druk door zowel de groei van het aantal huishoudens als de sterke toename van alleenstaanden, wat vraagt om een toekomstgericht beleid. Maatregelen zoals snellere vergunningsprocedures, het stimuleren van compacte woonvormen en het versoepelen van regels rond woningsplitsing en herbestemming kunnen dan ook helpen om het woningaanbod beter af te stemmen op deze evoluties.

¹ Op basis van het gemiddelde aantal woonruimten per persoon, uitgesplitst naar type huishouden en rekening houdend met het aantal personen per huishouden.

###
​Einde van het persbericht

Renaud Dechamps

Spokesman & Media Relations Manager, ING Belgium

Over ING

ING België is een universele bank die financiële diensten aanbiedt aan particulieren, ondernemingen en institutionele cliënten. ING Belgium S.A./N.V. is een dochtervennootschap van ING Group N.V. via ING Bank N.V. (www.ing.com). ​ 

ING is een wereldwijd actieve financiële instelling met een sterke Europese aanwezigheid, die bankdiensten aanbiedt via haar dochteronderneming ING Bank. De doelstelling van ING is: mensen in staat stellen om een stap voor te blijven, zowel zakelijk als privé. De meer dan 60.000 medewerkers van ING bieden particuliere en zakelijke bankdiensten aan klanten in meer dan 100 landen. 

Aandelen ING Groep zijn genoteerd aan de beurzen van Amsterdam (INGA NA, INGA.AS), Brussel en aan de New York Stock Exchange (ADRs: ING US, ING.N). 

ING streeft ernaar om duurzaamheid centraal te stellen bij alles wat we doen. Ons beleid en onze acties worden beoordeeld door onafhankelijke onderzoeks- en ratingbureaus, die jaarlijks updates geven. De ESG-rating van ING door MSCI werd in augustus 2024 voor het vijfde jaar herbevestigd als 'AA'. Sinds december 2023 is het beheer van materiële ESG-risico's door ING volgens Sustainalytics 'Sterk'. Onze huidige ESG Risk Rating is 17,2 (Laag risico). Aandelen van ING Groep zijn ook opgenomen in belangrijke duurzaamheids- en ESG-indexproducten van toonaangevende aanbieders. Enkele voorbeelden zijn Euronext, STOXX, Morningstar en FTSE Russell.