Le secteur des résidences services : défis et facteurs de success

L’augmentation considérable du nombre de seniors dans les années à venir (vieillissement de la population) n’est nullement un nouveau constat. Elle concerne particulièrement la tranche des plus de 80 ans (vieillissement). À l’heure actuelle, le vieillissement de la population a déjà un impact conséquent sur le financement des soins et des pensions. En 2036, le nombre de Belges entre 65 et 85 ans augmentera encore de 50 % pour atteindre les 2.100.000. Toutefois, l’impact le plus important du vieillissement de la population se fera ressentir dans le futur. En 2040, le nombre de plus de 80 ans doublera pour atteindre 1.200.000 tandis que le nombre de lits dans les maisons de repos n’augmentera pas proportionnellement.

"La politique actuelle favorise donc de rester le plus longtemps possible chez soi, quitte à faire appel aux soins à domicile. Disposer d’un « chez soi » adapté au grand âge est donc un besoin grandissant. L’offre de résidences services, qui proposent des lieux plus adaptés en termes de mobilité, de sécurité, d’accès aux soins et aux services quotidiens, est donc en train d’augmenter. Le nombre de résidences services est donc en augmentation et cette tendance s’accentuera encore à l’avenir", explique Julien Manceaux, Senior Economist ING Belgique.

Les résidences services offrent une solution permettant de maintenir un niveau de qualité de vie aussi élevé que possible pour les seniors. Le besoin en résidences services entraîne en outre des opportunités pour les investisseurs. Le tarif TVA favorable à 12 % au lieu de 21 % offre un coup de pouce supplémentaire. Cependant, le succès d’un groupe de résidences services n’est pas toujours garanti. Les résidences services sont parfois confrontées au phénomène d'inoccupation. Il est donc crucial que l’investisseur ait une compréhension du marché des résidences services et qu’il réalise les bons choix.

C’est pourquoi ING Belgique, en collaboration avec Probis, a pris l’initiative de mener une étude sur le secteur des résidences services en Belgique. L’enquête compte quatre volets. Le premier volet se penche sur la définition des résidences services et sur le cadre juridique par région. Le second volet analyse le (dés-)équilibre régional entre l’offre et la demande. Le troisième volet comprend une étude qualitative des exploitations existantes et approfondit les facteurs critiques de succès d’un projet fructueux. Le quatrième et dernier volet se compose d’une étude empirique insistant sur l’établissement des prix et des superficies.

Kris Liesse, Directeur Business Center ING d’Anvers - Real Estate & Institutionnels chez ING Belgique, explique : "À l’instar des centres de soins et services, ING Belgique est un partenaire important des divers acteurs du secteur des résidences services. Cette étude nous fournit non seulement une meilleure compréhension du secteur, mais nous permet également d’offrir des informations privilégiées à nos clients. Cela leur permet de garder une longueur d’avance dans la vie et dans les affaires."

Définition de l’immobilier destiné aux soins de santé

Les résidences services permettent une offre de soins où l’habitant bénéficie d’un logement en location adapté avec la possibilité explicite d’obtenir une assistance supplémentaire par le biais d’une offre de soins et de services. Les normes d'agrément et la réglementation spécifiques en matière de résidences services relèvent d'une compétence régionale, c’est pourquoi les normes spécifiques divergent sur un certain nombre de points entre les régions. Ces réglementations se concentrent sur l’infrastructure, la prestation de services et la politique tarifaire. Dans ce domaine, la limitation des possibilités d’augmentation du prix de la location est très importante. L’investisseur doit comprendre qu’il ne s’agit pas uniquement d’un investissement immobilier, mais aussi d’une forme d’offre de soins qui sont prioritaires pour l’occupant.

Étude de marché – une offre plus importante en Flandre, en particulier dans la province d’Anvers

Le (dés-)équilibre régional entre l’offre et la demande a été analysé sur la base des données démographiques et de la capacité existante en résidences services. Il existe de grandes différences régionales pouvant exercer un impact considérable sur les chances de réussite des nouvelles initiatives. Outre le marché des résidences services, il est également important d’analyser le marché locatif classique et l’offre de soins régionaux.

Le caractère distinctif, la diversification et la collaboration constituent d’importants facteurs critiques de succès pour la réussite d’un projet.

La troisième partie concerne les facteurs critiques de succès qui constituent la base d’un projet fructueux. En plus d'un certain nombre de points d'attention en termes de structure de coûts (p. ex. les coûts de construction ou les économies d'échelle) et d'un bon équilibre régional entre l'offre et la demande, le caractère distinctif d'un projet constitue un facteur critique de succès. Et ce, à la fois en termes d’offre de services et d'infrastructure. Étant donné que dans certaines régions, l'offre est déjà importante, le rapport qualité/prix revêt aussi toute son importance. Ce dernier permet alors la diversification de l'offre, la variation des prix, et le ciblage d'un public plus étendu. Les résidences services peuvent varier en termes de superficie, de degré de finition, d'orientation, etc. Sur le plan des services, il est également possible de diversifier l'offre en fonction de modules différents. Mais au final, le facteur de succès réside dans l'attention suffisante portée au niveau de l'organisation des soins et de l'offre de services.

Kris Liesse, Directeur Business Center ING Antwerpen, Real Estate en Institutionnels - et Jeroen Trybou, Probis, ajoutent à ce sujet : "En fait, les résidences services constituent une forme de soins à domicile. L'approche adoptée par les projets qui se concentrent unilatéralement sur le volet immobilier — sans se soucier de l'objectif principal — constitue une erreur fréquemment commise. Collaborer avec d'autres acteurs (p. ex. les centres de repos et de soins, les organismes de soins à domicile, les infirmiers(ères) à domicile…) selon une structure en réseau revêt ici toute son importance."

Le prix journalier des résidences services est le plus abordable en Flandre

Les données de référence indiquent clairement qu’il existe des différences régionales significatives au niveau des prix journaliers. En Flandre, la valeur médiane du prix journalier d’un logement avec 1 chambre est de 30 EUR, en Wallonie elle s’élève à 37,8 EUR et à Bruxelles la valeur médiane est de 36,2 EUR. En ce qui concerne un logement bénéficiant d’une assistance doté de 2 chambres, elle est de 40,0 EUR en Flandre, de 48,1 EUR en Wallonie et de 52,6 EUR à Bruxelles.

L’organe de gestion (publique/CPAS, privé à but non lucratif et privé à vocation commerciale) joue, avec la région, également un rôle important dans l’établissement des prix. La valeur médiane du prix journalier s’élève à 22,5 EUR (public), 35,9 EUR (privé à but non lucratif) et 41,2 EUR (privé à vocation commerciale). En ce qui concerne un logement bénéficiant d’une assistance doté de 2 chambres, la valeur médiane s’élève à 26,7 EUR, 42,6 EUR et 56,8 EUR respectivement.

Les données de référence se concentrent aussi sur la superficie moyenne d’une résidence services. La superficie moyenne s’élève en Belgique à 55,9 m². Dans le secteur public, les résidences services sont légèrement plus petits (valeur médiane de 51,5 m²) par rapport au secteur privé (55 m² dans le secteur à but non lucratif et à vocation commerciale). En ce qui concerne les résidences services avec deux chambres, les superficies s’élèvent respectivement à 58 m² dans le secteur public, à 80 m² dans le secteur privé à but non lucratif et à 83 m² dans le secteur privé à vocation commerciale.

Vous pouvez consulter l’étude via ce lien

Pour plus d’informations :  
Pressoffice ING Belgique- pressoffice@ing.be -