ING-vastgoedstudie: verwachte daling van de huizenprijzen met 3% in de tweede jaarhelft

De huizenprijzen zullen in de tweede helft van het jaar naar verwachting met 3% dalen. De loonindexering en een toename van de leentermijnen hebben de vastgoedmarkt tot nu toe ondersteund, maar zijn onvoldoende om de stijging van de rente te compenseren. Langere verkooptijden wijzen erop dat een ommekeer in de prijzen op handen is. Aan de andere kant blijkt uit een nieuwe ING-enquête dat de helft van de Belgen denkt dat de vastgoedprijzen nooit zullen dalen in ons land. Bovendien zegt bijna een op de drie Belgen dat ze de komende 12 maanden willen investeren in het verbeteren van de energie-efficiëntie van hun woning. Enerzijds om te besparen op de energiefactuur, anderzijds om de waarde van hun woning te verhogen.

Volgens de laatste notarisbarometer daalden de Belgische huizenprijzen slechts licht, met 0,3% in de eerste helft van 2023 in vergelijking met het gemiddelde voor 2022. Deze daling deed zich vooral voor op de Waalse en Brusselse vastgoedmarkt, in tegenstelling tot Vlaanderen, waar de gemiddelde prijzen verder zouden zijn gestegen. Deze cijfers geven wellicht een te rooskleurig beeld van de werkelijke situatie. Naast de prijsontwikkeling speelt ook het type van de verkochte woningen een cruciale rol. Als er meer duurdere woningen worden verkocht, stijgt de gemiddelde prijs maar dat betekent niet noodzakelijk dat de prijs van ieder huis is gestegen.

Dit effect speelt momenteel heel sterk, vooral in Vlaanderen. Sinds de invoering van de renovatieplicht worden er minder goedkopere, energieverslindende, verkocht. Dan stijgt de gemiddelde prijs, zonder dat de prijzen van vergelijkbare huizen ook zijn gestegen.
​Wouter Thierie, econoom en auteur van de vastgoedstudie van ING

Druk op prijzen neemt toe: 3% daling verwacht in de tweede helft van 2023

De scherpe stijging van de verkooptijden geeft aan dat er een ommekeer in de prijzen zit aan te komen. Er wordt ook verwacht dat een verdere lichte stijging van de rente de markt extra onder druk zal zetten. Volgens de rentebarometer van Immotheker Finotheker ligt de vaste rentevoet die momenteel op de Belgische markt wordt onderhandeld voor een lening met een looptijd van 20 jaar rond de 3,5%. Dit cijfer zou de komende maanden nog iets verder kunnen stijgen om tegen het einde van het jaar te stabiliseren. Gezien de sterke stijging van de rentevoeten gelooft Wouter Thierie dat de huizenprijzen in de tweede helft van 2023 met gemiddeld 3% zullen dalen, alvorens in 2024 voorzichtig te herstellen. ​

De meeste jongeren kiezen voor een lening met een looptijd van 25 jaar

Om de stijging van de rente op te vangen, wordt de looptijd van hypotheken steeds langer. De gemiddelde looptijd van nieuwe hypotheken bij ING is gestegen van 18,9 jaar in 2021 naar 19,8 jaar in 2022, en deze stijging heeft zich in de eerste helft van 2023 voortgezet. Jongeren die voor het eerst een huis kopen, kiezen nu in de meeste gevallen voor een looptijd van 25 jaar. Volgens Wouter Thierie is dit niet genoeg om het effect van de stijgende rente volledig te compenseren.

Een langere looptijd helpt de impact van de hogere rentevoeten te verzachten, maar slechts gedeeltelijk. Door de looptijd met een jaar te verlengen, neemt de leencapaciteit met ongeveer 3% toe, voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag. Maar de vaste rente op een lening met een looptijd van 25 jaar is sinds begin 2022 gestegen van 1,5% naar 3,5%, waardoor de leencapaciteit met ongeveer 19% is gedaald. Zelfs als je ook rekening houdt met de stijging van de lonen, komt dit nog steeds neer op een daling van de leencapaciteit met 11%. Hogere lonen en langere looptijden compenseren de scherpe rentestijging dus slechts gedeeltelijk.
​Wouter Thierie, econoom en auteur van de vastgoedstudie van ING

Volgens de OESO is de Belgische vastgoedmarkt een van de meest stabiele ter wereld.

Volgens cijfers van Eurostat lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in Duitsland, Nederland en Frankrijk al respectievelijk 9,9%, 3,9% en 1,7% onder hun piekniveau in het eerste kwartaal van 2023. In vergelijking met deze landen houdt de Belgisch vastgoedmarkt dus vrij goed stand. België is ook een van de meest stabiele vastgoedmarkten in de OESO. Sinds 1990 zijn de Belgische huizenprijzen in slechts twee jaren gedaald, wat beduidend minder is dan bijvoorbeeld in Duitsland, Frankrijk en Nederland, waar de huizenprijzen in die periode respectievelijk 7, 11 en 5 jaren zijn gedaald. En als de prijzen in België dalen, is dat minder uitgesproken dan elders. ​
​

Het belang dat Belgen hechten aan het bezitten van een eigen huis tempert de prijsschommelingen. Uit een recente enquête van ING blijkt dat 8 op de 10 Belgen geloven dat de prijzen het komende jaar opnieuw zullen stijgen. De helft van hen (51%) gelooft zelfs dat de vastgoedprijzen in ons land nooit zullen dalen. Ondanks de hogere rentevoeten en de strengere regelgeving zien de meeste Belgen vastgoed nog steeds als een veilige en gezonde investering. Deze rotsvaste overtuiging is een belangrijke stabiliserende factor.
​Wouter Thierie, econoom en auteur van de vastgoedstudie van ING

Energiebesparingen zetten bijna één op drie Belgen aan tot woningrenovatie

Uit de vastgoedenquête van ING blijkt dat 29% van de Belgen van plan is om de komende 12 maanden de energie-efficiëntie van hun woning te verbeteren. Besparingen op de energiefactuur zijn de belangrijkste drijfveer voor 67% van de ondervraagden. Overheidspremies en strengere toekomstige regelgeving zouden ook iets meer dan één op vier mensen kunnen motiveren om renovatiewerken uit te voeren. Geldgebrek is het grootste obstakel voor renovatie. Meer dan een kwart van de respondenten (26%) zegt dat hun financiële situatie hen niet toelaat om te renoveren. Tot slot zegt 14% dat het technisch niet mogelijk is om de energie-efficiëntie van hun woning te verbeteren, terwijl 14% er geen heil in ziet.

¹ Enquête uitgevoerd door Ipsos bij een representatieve steekproef van 1.000 Belgen eind juni 2023.