ING International Survey: Belgen minder positief ten aanzien van vastgoed

ING publiceert vandaag de resultaten van haar jaarlijkse internationale woonenquête. Die bevroeg dit jaar in 15 landen bijna 15.000 mensen (onder wie 1.000 Belgen) over drie thema's: welk gevoel zij hebben bij de vastgoedmarkt, of ze moeilijkheden ondervinden om voor hun woning te betalen en of ze vastgoedprojecten hebben (pensioen, renovatie ...). Belgen blijken minder optimistisch gestemd over de stijgende prijzen op de vastgoedmarkt. Zeer velen vinden ook dat vastgoed te duur is en onbetaalbaar is voor nieuwkomers op de vastgoedmarkt. 71% van de bevraagde eigenaars (en 87% van de huurders) is trouwens van mening dat een prijsdaling de maatschappij ten goede zou komen. Tot slot blijkt uit het laatste thema van de enquête dat 10% van de Belgen grote renovatieplannen heeft, waarbij isolatiewerken de lijst aanvoeren.

Belgen vinden vastgoed duur tot zeer duur; ze denken minder vaak dat de prijzen zullen blijven stijgen

Belgen vinden de vastgoedmarkt nog steeds duur tot zeer duur. Dat gevoel leeft vooral in Vlaanderen en Brussel (waar vier op de vijf dat vindt), terwijl slechts twee derde van de bevraagden in het zuiden van het land die mening deelt. Alleen in Turkije en Luxemburg is een groter deel van de bevolking die mening toegedaan (in Luxemburg vindt maar liefst 89% van de respondenten vastgoed duur of te duur).
We merken op dat de geringe stijging van de prijzen in 2014 (0,8%) en het gunstige renteklimaat die trend in 2015 mogelijk wat hebben afgezwakt in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Het percentage van de respondenten dat vastgoed duur tot zeer duur vindt, is overal immers licht gedaald, behalve in Henegouwen, Waals-Brabant en Brussel. Wij herinneren eraan dat de gemiddelde rentevoet die de NBB optekende voor hypothecaire leningen (met vaste rentevoet en op meer dan tien jaar) tussen medio 2014 en medio 2015 is gedaald van een historisch lage 3,7% (waarrond de gemiddelde rentevoet schommelde sinds november 2011) tot 2,5% – een absoluut record. De daling van de rente (die het makkelijker maakte om in de markt te stappen) heeft de indruk dat vastgoed duur is dus waarschijnlijk wat afgezwakt.
Volgens de meeste bevraagden heeft die lagere rente echter ook de prijsontwikkeling beïnvloed, zowel in België als daarbuiten. Volgens 36% van de Belgen heeft dat de prijzen hoger gestuwd. Dat is, samen met het Verenigd Koninkrijk, Luxemburg, Australië en Turkije, het hoogste aandeel uit de peiling. Die indruk kan echter nog niet getoetst worden aan de werkelijkheid, aangezien de prijsstatistieken voor de eerste helft van 2015 nog niet beschikbaar zijn. Dat de gemiddelde hypothecaire lening begin 2015 groter was dan in 2014 (zowat 3%, een ongewone toename die verband houdt met de lage rente), wijst evenwel in die richting. Als de rentedaling de negatieve gevolgen van de aanpassing van de woonbonus in Vlaanderen en Wallonië meer dan goedmaakte, is het mogelijk dat ze de prijzen inderdaad heeft doen oplopen.
De Belg blijft er in elk geval vrij zeker van dat de prijzen zullen blijven stijgen. Dat optimisme is echter kleiner dan in 2012, toen 61% van de bevraagden nog dacht dat de prijzen in de toekomst zouden stijgen. De voorbije jaren is dat percentage gedaald, en van alle landen waar ING de peiling organiseerde is het optimisme in 2015 het sterkst gedaald in België: slechts 55% van de Belgen denkt dat de prijzen de komende twaalf maanden zullen stijgen, en slechts 11% gelooft in een sterke stijging. Ze gaan echter niet zo ver dat ze een correctie van de vastgoedprijzen verwachten: 25% van de respondenten denkt dat de prijzen de komende twaalf maanden stabiel blijven. Niettemin blijft het Europees gezien een hoog cijfer: in Frankrijk en Italië denkt respectievelijk slechts 41% en 33% dat vastgoed in zijn land duurder zal blijven worden.
Als de Belg optimistisch blijft over vastgoed, heeft dat te maken met de baksteen in zijn maag. België is immers het land waar het kleinste percentage respondenten (28%) instemt met de stelling dat "vastgoed geen interessante manier meer is om een vermogen op te bouwen". In Spanje en Italië, waar de prijzen zijn gedaald, is meer dan de helft (52% in Italië en 64% in Spanje) die mening toegedaan. Zelfs in Frankrijk denkt 46% van de bevraagden dat. De vastgoedcrisis in sommige landen heeft duidelijk diepe wonden geslagen. Bij pensionering eigenaar zijn van de eigen woning is in landen waar de huurprijzen flink hoger liggen dan het gemiddelde pensioen immers een manier om de levensstandaard veilig te stellen, zelfs in tijden met weinig uitzicht op meerwaarde, zoals in België sinds 2008 het geval is. In onze peiling antwoordde 33% van de Belgen zelfs dat een huis kopen volstond om te sparen voor het pensioen.

Een prijscorrectie zou voor de Belg niet noodzakelijk een slechte zaak zijn

Verschillende factoren versterken in onze peiling het gevoel dat vastgoed duur is. Ten eerste de moeilijkheden die respondenten ondervinden om hun huisvesting te betalen (het huurgeld of de aflossing van de hypothecaire lening): 22% heeft daar moeite mee, en huurders (28%) vaker dan eigenaars (17%). Dat is zeker minder dan in Spanje (37% en 41%), maar meer dan in Duitsland (11% en 13%) of Nederland (21% en 4%). Ook in 2015 vertonen die moeilijkheden regionale verschillen: 18% van de Vlamingen zegt moeilijkheden te ondervinden, tegenover 34% van de Brusselaars en 23% van de Walen. Alles bij elkaar kunnen we dus niet stellen dat Belgen uitzonderlijke moeilijkheden ondervinden in vergelijking met andere Europese landen, maar dat wil niet zeggen dat zij vastgoed goedkoop vinden (zij vinden het net erg duur – zie hoger).

Ten tweede blijken zij bovendien te vinden dat vastgoed voor nieuwkomers op de vastgoedmarkt steeds minder betaalbaar wordt: België behoort tot de vijf landen in onze peiling waar 85% tot 95% van de bevraagden daarmee instemt, terwijl de Duitse respondenten minder problemen zien met de toegang tot de vastgoedmarkt voor nieuwkomers. Wij wijzen er trouwens op dat oudere respondenten daar evenzeer mee instemmen als jongeren, in ieder land.
De meeste respondenten gaan overigens nog een stapje verder en stellen dat een zekere prijscorrectie gezond zou zijn: 71% van de bevraagde eigenaars stemt ermee in dat "een daling van de vastgoedprijzen een goede zaak zou zijn voor de maatschappij". Het ligt voor de hand dat dit cijfer bij huurders nog hoger ligt (87%) (grafiek 1). Op Europees niveau valt het verschil tussen Nederland en Spanje op, twee landen waar de vastgoedmarkt een stevige correctie onderging. In Nederland, waar de prijzen daalden met 20% (2007-2013), is slechts 36% van de eigenaars het daarmee eens. In Spanje denkt meer dan vier op de vijf dat een verdere prijsdaling de maatschappij ten goede zou komen.
Ten derde stellen Belgen dat hun spaargeld een belangrijke rol speelt in de beslissing om een woning te kopen (naast hun inkomen en het prijspeil), wat erop wijst dat in heel wat gevallen het inkomen niet meer volstaat. In de praktijk stellen we bijvoorbeeld vast dat de gemiddelde hypothecaire lening in 2014 zowat 60% van de waarde van het gemiddelde vastgoed in België bedroeg.

10% van de Belgen heeft grote renovatieplannen, waarbij isolatiewerken de lijst aanvoeren

Het laatste deel van de enquête stond in 2015 stil bij de renovatieplannen van de Belgische gezinnen. Een eerste vaststelling is dat de meerderheid helemaal geen renovatieplannen heeft (67%) en dat 23% van de bevraagden alleen bescheiden werken wil uitvoeren (minder dan 5.000 euro), vooral in Wallonië (grafiek 2). Niettemin heeft iets meer dan 10% van de gezinnen grootse renovatieplannen (projecten van meer dan 5.000 euro). Opmerkelijk is dat van de respondenten met renovatieplannen, slechts weinigen daarvoor gebruik willen maken van de lage rente: 72% van de bevraagden wil voor de werken zijn spaargeld aanspreken.
Gevraagd naar de aard van het project blijken Belgen in de eerste plaats isolatiewerken te overwegen. In onze steekproef zijn België en Frankrijk de enige landen waar isolatiewerken de lijst met renovatieplannen aanvoeren. Elders in Europa lijken in 2015 een nieuwe keuken of zonnepanelen meer in trek te zijn.

Download hier de ING International Survey Homes & Mortgages 2015 (in het Engels)

____________________
Voor meer informatie:
Julien Manceaux - Senior Economist, 02 547 33 50, julien.manceaux@ing.be
Persdienst ING België, 02 547 24 84, pressoffice@ing.be