ING International Survey : Les Belges plus frileux quant à la brique

ING publie aujourd’hui les résultats de son enquête internationale annuelle sur l’habitat. Cette enquête recouvre 15 pays où près de 15.000 personnes ont été interrogées cette année (dont 1000 en Belgique) sur trois thèmes : leur sentiment quant au marché immobilier, leurs difficultés à payer leur logement et leurs projets immobiliers (retraite, rénovation,…). Il en ressort que les Belges sont moins optimistes par rapport à la croissance des prix sur le marché immobilier et qu’ils sont aussi très nombreux à le trouver trop cher et inaccessible pour les nouveaux entrants sur le marché immobilier. Pour 71 % des sondés propriétaires (87 % des locataires), une baisse des prix ne serait d’ailleurs pas mauvaise pour la société. Enfin, le dernier thème de l’enquête montre que 10 % des Belges ont de gros projets de rénovation en tête, et l’isolation arrive en tête des souhaits.

Les Belges trouvent que le marché immobilier est cher, très cher, et sont moins à penser que les prix vont continuer d’augmenter

A propos du marché immobilier, les Belges continuent de penser qu’il est cher, voire très cher. Ce sentiment est surtout le fait des flamands et des bruxellois (quatre sur cinq sont de cet avis) alors que cette opinion n’est partagée que par deux tiers des sondés du sud du pays. Il n’y a qu’en Turquie et au Luxembourg que l’on trouve des proportions plus élevées (jusqu’à 89 % des sondés au Luxembourg pensent que l’immobilier est cher ou trop cher).
On remarque que la faible augmentation des prix en 2014 (0,8 %) et un contexte de taux favorable ont peut-être réduit un peu cette tendance en 2015 par rapport à la même période de l’an dernier. En effet, la proportion de sondés estimant que l’immobilier est cher ou très cher a diminué légèrement partout, sauf dans le Hainaut, le Brabant wallon et Bruxelles. Rappelons que le taux d’intérêt moyen enregistré par la BNB sur les prêts hypothécaires (réalisés à taux fixe et de plus de dix ans) est descendu entre mi-2014 et mi-2015 d’un plus bas historique de 3,7 % (autour duquel le taux moyen variait légèrement depuis novembre 2011) à un record de 2,5 %. La baisse des taux d’intérêt a donc probablement pu faire diminuer l’impression de cherté de l’immobilier (en améliorant l’accessibilité du marché).
Toutefois, pour la plupart des sondés, la baisse des taux n’a pas été sans conséquence sur l’évolution des prix, en Belgique ou ailleurs. Pour 36 % des Belges, ce mouvement a poussé les prix à la hausse. C’est la proportion la plus élevée de l’enquête avec le Royaume-Uni, le Luxembourg, l’Australie et la Turquie. Toutefois, cette impression n’est pas encore vérifiée car les statistiques de prix de la première partie de 2015 ne sont pas encore disponibles. Un indice est toutefois que le prêt hypothécaire moyen accordé au début 2015 était plus élevé qu’en 2014 (d’environ 3 %, une croissance inhabituelle, liée à la faiblesse des taux). Si cet effet a plus que compensé l’effet négatif de la modification du bonus logement en Flandre et en Wallonie, il est possible que les prix aient effectivement été poussés à la hausse par la baisse des taux.
Les Belges en tous cas restent relativement confiants dans le fait que les prix devraient continuer à augmenter. Toutefois le niveau d’optimisme n’est plus le même qu’en 2012 où 61 % des sondés croyaient encore à des hausses de prix futures. L’optimisme a ainsi baissé ces dernières années et dans l’échantillon de pays sondés par ING, c’est en Belgique que l’optimisme est le plus retombé en 2015 puisque 55 % des Belges seulement pensent que les prix vont augmenter dans les 12 prochains mois et seuls 11 % pensent que la hausse sera importante. De là à s’attendre à une correction, il y a un pas qu’ils ne franchissent pas : 25 % des sondés pensent que les prix resteront stables dans les 12 prochains mois. Cela dit, cela reste une proportion élevée en comparaison européenne : les Français et les Italiens ne sont que respectivement 41 % et 33 % à penser que les prix de l’immobilier dans leur pays vont continuer d’augmenter.
S’il reste optimiste sur la brique, c’est parce que le Belge l’a dans le ventre. En effet, la Belgique est le pays où le moins de répondants (28 %) sont d’accord pour dire que « l’immobilier n’est plus un moyen attractif de bâtir un patrimoine ». En Espagne et en Italie où les prix ont baissé, ils sont plus de la moitié (52 % en Italie et 64 % en Espagne) à le penser. Même en France, ils sont 46 % à le dire. On peut donc constater que la crise immobilière dans certains pays a laissé des séquelles. En effet, être propriétaire à l’heure de la retraite dans les pays où les loyers sont nettement plus élevés que le niveau moyen des pensions est un moyen de sécuriser son niveau de vie, même dans les périodes où les perspectives de plus-values sont plus faibles comme nous en connaissons une en Belgique depuis 2008. Dans notre enquête, 33 % des Belges ont même répondu qu’acheter une maison était un moyen suffisant d’épargner pour sa retraite.

Pour les Belges, une correction des prix ne serait pas nécessairement une mauvaise chose

 
La sentiment de cherté du marché immobilier est renforcé dans notre enquête par plusieurs éléments. Premièrement, la difficulté des sondés à payer leur logement (leur loyer ou rembourser leur prêt hypothécaire) : 22 % rencontrent des difficultés pour ce faire, et c’est plus le cas des locataires (28 %) que des propriétaire (17 %). C’est certes moins fort qu’en Espagne (37 % et 41 %), mais c’est plus qu’en Allemagne (11 % et 13 %) ou aux Pays-Bas (21 % et 4 %). Face aux difficultés, des disparités régionales existent toujours en 2015 : 18 % des Flamands déclarent avoir des difficultés, contre 34 % des Bruxellois et 23 % des Wallons. Dans l’ensemble, on ne peut donc pas dire que les Belges aient des difficultés exceptionnelles par rapport aux autres pays européens, mais cela ne signifie pas qu’ils trouvent l’immobilier bon marché (ils sont parmi ceux qui le trouvent le plus cher – cf. supra).

D’ailleurs, deuxièmement, il apparaît qu’ils trouvent l’immobilier de plus en plus inaccessible pour les nouveaux entrants sur le marché immobilier : la Belgique fait partie des 5 pays de notre échantillon où entre 85 % et 95 % des répondants sont d’accord, là où les répondants allemands voient moins l’accès des nouveaux entrants comme un problème. On notera au passage que les sondés plus âgés ne sont pas moins d’accord que les plus jeunes sur la question, quel que soit le pays pris en considération.
De là à dire qu’il serait sain de voir les prix se corriger un peu, il y a un pas… que la plupart des sondés franchissent, puisque 71 % des sondés propriétaires sont d’accord pour dire qu’ « il serait bon pour la société si les prix de l’immobilier baissaient ». Evidemment, cette proportion est encore plus élevée chez les locataires (87 %) (graphique 1). En Europe, le contraste entre les Pays-Bas et l’Espagne, deux pays qui ont connu une importante correction immobilière, est remarquable. Aux Pays-Bas, où les prix ont baissé de 20 % (2007-2013), seuls 36 % des propriétaires sont d’accord. En Espagne, plus de quatre sur cinq pensent qu’il serait bon pour la société si les prix baissaient encore plus.
Enfin, troisièmement, les Belges citent le fait d’avoir une épargne dans les facteurs les plus importants de la décision d’acheter une maison (avec leur niveau de revenus et le niveau des prix), un signe que dans bien des cas, le revenu ne suffit plus. Dans la pratique, on constate par exemple que l’emprunt hypothécaire moyen équivaut environ 60 % de la valeur d’un bien immobilier moyen en Belgique en 2014.

10 % des Belges ont de gros projets de rénovation en tête, et l’isolation arrive en tête des souhaits

La dernière partie de l’enquête s’attardait en 2015 sur les projets de rénovation des ménages belges. Il faut commencer par constater que ce n’est pas au programme pour la majorité d’entre eux (67 %) et pour 23 % d’entre eux il s’agira de travaux modestes (moins de 5000 euros), surtout en Wallonie (graphique 2). Cela dit, la rénovation plus lourde (projets de plus 5000 euros) concerne néanmoins un peu plus de 10 % des ménages. On notera que parmi ceux qui ont l’intention de rénover, peu ont l’intention de profiter des taux d’intérêt bas pour ce faire : 72 % des sondés déclarent le faire en puisant dans leur épargne.
Enfin, quant au projet en lui-même, il apparaît que l’isolation est le premier poste auxquels les Belges pensent. Dans notre échantillon, c’est le seul pays avec la France où l’isolation arrive en tête des travaux de rénovation en projet. Ailleurs en Europe, l’investissement dans une nouvelle cuisine ou des panneaux solaires semble plus à la mode pour 2015.

Téléchargez ici l’ING International Survey Homes & Mortgages 2015 (en anglais)

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