ING Focus: Voor investeerders is de ene postcode de andere niet

De Economische Studiedienst van ING België stelt zijn bevindingen over de Belgische secundaire vastgoedmarkt in 2015 voor en maakt een balans op voor 2014. In dit onderzoek komen ook de marktsegmenten aan bod waarin het liefst wordt geïnvesteerd. Deze segmenten zijn relatief geconcentreerd en vaak steeds minder liquide.

2014: geplande wijziging woonfiscaliteit en historisch lage rente  hebben gunstig effect op de activiteit

Het jaar 2014 werd afgesloten met een prijsstijging stijging van de woningprijzen van 0,8%, zoals verwacht. Deze ontwikkeling wordt echter gekenmerkt door grote regionale verschillen die waarschijnlijk ook in 2015 zullen blijven bestaan. Zo zijn de woningprijzen tussen 1998 en 2007 jaarlijks met gemiddeld 9,2%  toegenomen. Sinds 2008 bedragen de prijsstijgingen slechts 2,7% per jaar of amper zoveel als de inflatie. In 2014 vertraagde de stijging van de prijzen voor appartementen in Vlaanderen. Door de lage rente kon een daling van de huizenprijzen worden vermeden. De activiteit was dan weer wel uitzonderlijk door de fiscale veranderingen, maar dit zal niet zonder gevolgen blijven voor de activiteit in 2015, waarvoor de Economische Studiedienst een forse daling verwacht.
Ook in Wallonië zijn de prijzen van appartementen gedaald, maar ook daar kwam er door de lage rente geen daling van de huizenprijzen. De gevolgen van de gewijzigde woonfiscaliteit zullen er pas  later voelbaar zijn. In Brussel werden veel minder appartementen verhandeld en bleven de prijzen stabiel. De prijzen van de huizen, vooral de minst dure, zijn daarentegen gedaald.
Vorig jaar zag het er nog naar uit dat in 2014 de slapste activiteit in vijftien jaar zou worden opgetekend. Uiteindelijk was dat in Vlaanderen niet het geval dankzij de stormloop die werd veroorzaakt door de gewijzigde woonfiscaliteit. Ook de daling van de reeds historisch lage  rente in 2014 met 0,6 procentpunten droeg bij tot deze hoge activiteit. Het betrof hier voorbijgaande verschijnselen en in 2015 wordt in Vlaanderen bijgevolg een stevige activiteitsdaling verwacht.

Een vooruitblik voor 2015: prijsdaling of –stijging?

Begin 2015 is de rente verder gedaald, waardoor de gemiddelde lening opnieuw is gestegen.  De  activiteitsdaling is echter al ingezet en de rentestijging zal in de tweede helft van het jaar wellicht verantwoordelijk zijn voor het begin van prijsstijgingen. De risico's op middellange termijn zijn dus nog altijd erg groot. We menen nog altijd dat de prijsgroei in het decennium 2008-2017 gemiddeld lager zal zijn dan de inflatie (met dus een reële prijscorrectie tot gevolg) en dat de prijzen in 2015 zullen dalen. Naargelang de volgorde waarin de andere risicofactoren opduiken, kan die correctie in 2016-2017 toenemen of afnemen.
 
Vastgoedinvesteringen blijven in trek en zijn geconcentreerd in een vijftigtal gemeenten, waaronder de belangrijkste steden van het land. Deze studie neemt de specifieke kenmerken en de waargenomen tendensen van deze gemeenten onder de loupe, Het betreft vooral steden met een dichtere, jongere bevolking. Daarnaast zijn de gezinnen die er wonen gemiddeld kleiner en mobieler. De betaalbaarheid van vastgoed is sterk uiteenlopend:

(1) Er kan vastgesteld worden dat net in de minst betaalbare gemeenten de prijzen nog zijn toegenomen. Zo zien bepaalde gemeenten een daling van de activiteit en een concentratie van het eigendom. Zo zijn de prijzen in Brussel nog aan het stijgen in de minst betaalbare gemeenten, maar zij zien hun markt wel inkrimpen. Omgekeerd gebeuren de meeste transacties in de gemeenten waar de appartementen betaalbaar blijven en de prijsstijging beperkt is.
(2) In andere, beter betaalbare gemeenten, zien we nog altijd een stevige prijsgroei, terwijl dat elders, bijvoorbeeld in Henegouwen, niet het geval  is. Aan de kust ten slotte blijft de activiteit zwak en worden de appartementsprijzen weer min of meer normaal. Het mooie beursrendement duwt de prijzen er niet meer omhoog: de crisis heeft de gewoonten dus duidelijk veranderd.

U vindt de volledige studie hier: ING Focus Belgian Real Estate

____________________________________________________________________
Voor meer informatie:
Julien Manceaux, Senior economist: + 32 2 547 33 50, julien.manceaux@ing.be
Persdienst:  + 32 2 547 26 37, pressoffice@ing.be