ING Focus Real Estate
2020, ralentissement après le boom ?
Mardi 4 février 2020 — Dans le nouveau Focus Real Estate, nos économistes partagent leurs perspectives pour le marché immobilier en 2020 et analysent une enquête réalisée auprès de particuliers à propos de l’accessibilité des habitations.
Croissance inférieure des revenus et taux hypothécaires en légère hausse, sur fond de disparition du bonus logement.
Selon Steven Trypsteen : " Les attentes relatives à la croissance économique belge et mondiale sont modérées. Cela signifie que les revenus des ménages augmenteront moins vite qu'au cours des années écoulées. Outre la croissance du revenu, les taux hypothécaires constituent un deuxième moteur pour les prix de l'immobilier. Nous ne prévoyons aucune baisse supplémentaire des taux par la BCE, qui n'aurait en outre guère d'influence sur les taux hypothécaires. Au vu de l'obligation légale d'offrir un taux d'intérêt minimum de 0,11 % sur les dépôts, les banques belges ne peuvent effectivement plus répercuter les baisses de taux. "
" Au vu de l'obligation légale d'offrir un taux d'intérêt minimum de 0,11 % sur les dépôts, les banques belges ne peuvent effectivement plus répercuter les baisses de taux. "
Saviez-vous que ...
... une petite modification du taux hypothécaire a un effet relativement grand sur la capacité d'emprunt ? Si le taux hypothécaire passe de 1,5 % à 2,0 %, la capacité d'emprunt diminue de 4,8 % pour un emprunt d'une durée de 20 ans.
Un troisième levier concerne la souplesse (apport personnel, durée...) dont font preuve les banques dans l'octroi de prêts hypothécaires. La Banque nationale de Belgique exhorte les banques à une plus grande prudence et depuis le 1er janvier, elle impose effectivement des conditions d'octroi plus sévères. Nous prévoyons une légère hausse des taux et des conditions de crédit plus strictes.
En Flandre, nous nous attendons en outre à un léger recul de l'activité après le rush provoqué par la suppression du bonus logement.
Hausse des prix de 2 %.
En dépit des éléments ci-dessus, les taux restent bas et le marché immobilier demeure donc intéressant pour les investisseurs. Pour bon nombre d'entre eux, la bourse est trop risquée. Le rendement relatif de l'immobilier en tant qu'investissement peut donc rester attrayant. Nous prévoyons dès lors une hausse de 2 % des prix de l'immobilier, ce qui est inférieur aux années écoulées.
57 % des Belges interrogés ...
... sont convaincus que le prix de l'immobilier résidentiel ne peut pas diminuer.
Les Belges croient fermement au potentiel de l'immobilier
Julien Manceaux : " ING effectue régulièrement une enquête immobilière européenne chez les particuliers. Leurs réponses confortent notre vision (70 % des personnes interrogées sont convaincues que le prix de l'immobilier continuera à augmenter). Mais certaines vont plus loin : 57 % des personnes interrogées estiment par exemple que le prix de l'immobilier ne peut pas diminuer. Non seulement ce pourcentage est largement supérieur à celui de l'enquête précédente réalisée en 2017, mais les attentes des Belges (et des Luxembourgeois) sont aussi les plus optimistes d'Europe. "
La médaille a toutefois son revers : en Europe, les Belges et les Luxembourgeois sont ceux qui considèrent l'immobilier comme le moins accessible, bien que la baisse des taux ait amélioré la perception de l'accessibilité. Par ailleurs, l'enquête a révélé, partout en Europe, une corrélation entre la mesure dans laquelle les taux ont baissé et l'accessibilité perçue.
" Les attentes des Belges sont les plus optimistes d'Europe. "
Épargner, épargner, épargner
Le manque d'accessibilité perçu implique que bon nombre de personnes sont persuadées qu'elles acquerront seulement leur première habitation à un âge avancé. Seul un Belge sur cinq pense qu'il est possible d'acheter une habitation avant trente-cinq ans. Cela explique peut-être que les Belges et les Luxembourgeois, plus que dans les autres pays européens, épargnent pour acheter une habitation. Cette épargne est précisément ancrée dans nos gènes, car dans trois pays où l'accessibilité est considérée comme encore plus difficile, on épargne tout de même moins pour l'immobilier. C'est le cas au Royaume-Uni, en Espagne et aux Pays-Bas.
Acheter une habitation reste donc une mission particulièrement difficile pour les jeunes. Les non-propriétaires belges âgés de 18 à 35 ans déclarent qu'ils ont peur d'acheter surtout parce que les prix sont trop élevés (73 %) et parce qu'ils ont peur de l’ampleur de la dette à contracter (50,5 %).
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