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ING Focus Real Estate

2020, ralentissement après le boom ?

Dans ce Focus Immobilier, nous abordons l'évolution récente du marché de l'immobilier résidentiel en Belgique et nos perspectives. Dans la deuxième partie, nous examinons certaines conclusions de notre récente enquête (enquête internationale d'ING) sur l'accessibilité du marché du logement. 

I. Évolution et perspectives du marché immobilier belge Évolution de l'activité 

Le marché immobilier belge n'a jamais été aussi actif (voir le tableau 1). Au cours des trois premiers trimestres de 2019, environ 33 188 ventes de logements existants ont été comptabilisées en moyenne, ce qui constitue un record et pas moins de 5 % d'augmentation par rapport aux trois premiers trimestres de 2018, une période déjà très active. Cette croissance provient principalement de l'immobilier en Flandres (8 % de transactions supplémentaires) et, en particulier, les appartements en Flandres (12 % de transactions en plus).  

Pour l'interprétation des chiffres ci-dessus, il convient de noter que la réaction à la suppression du bonus logement flamand n'est pas encore intégrée dans ces chiffres puisqu'elle n'a été annoncée que le 30 septembre. L'effet de cette suppression se fera principalement ressentir pour les transactions du premier trimestre 2020, au moment de la passation de l'acte. On constate toutefois dès à présent que l'activité a très fortement augmenté après cette annonce. Les Flamands ont été très nombreux à vouloir profiter jusqu'à la dernière minute du système fiscal avantageux. Toutefois, compte tenu de la forte activité au cours des trois premiers trimestres de 2019, l'année s'est avérée très active pour l'immobilier flamand, même sans ce « pic du bonus logement ».  

Bruxelles a également connu, au cours des trois premiers trimestres de 2019, une activité en hausse comparée à la même période en 2018. Le nombre de transactions relatives aux appartements à Bruxelles a progressé de 3 %, tandis que l'augmentation atteignait 4 % pour les maisons. Enfin, en Wallonie, le nombre de transactions a stagné, après une année 2018 très solide. Il est intéressant de noter que le nombre de transactions sur des appartements wallons a malgré tout progressé de 2 % au cours des trois premiers trimestres de 2019, par rapport à la même période en 2018, alors que l'année 2018 avait déjà connu une activité énorme dans le nombre de transactions sur appartements, affichant une augmentation de pas moins de 16 % par rapport à 2017.  

Évolution récente des prix 

Au cours des trois premiers trimestres de 2019, les prix ont enregistré une forte évolution qui a pulvérisé plusieurs records (voir tableau 2). C'est ainsi que la progression du prix médian de l'immobilier résidentiel en Belgique durant cette période a atteint 4,2 % par rapport aux trois premiers trimestres de 2018. Sur la base de chiffres utilisant la nouvelle méthodologie et retournant jusqu'en 2010 (voir le focus 2019-I pour plus d'informations sur cette nouvelle méthode), il s'agit d'un record. Cette accélération s'applique à toutes les régions et a été la plus forte en Wallonie. Sur la base de la nouvelle méthodologie, la croissance des prix au cours des trois premiers trimestres de 2019 en Wallonie et à Bruxelles a été la plus forte depuis 2010. 

Les prix des maisons belges ont crû de 3,6 %, un peu en recul par rapport à 2018. En Flandres, la progression des prix des maisons a été un peu plus faible, contrairement à la Wallonie et à Bruxelles. En Wallonie, le prix des maisons a augmenté de pas moins de 4,8 %, un autre record. 

En 2019, la pression sur le prix des villas belges a été forte. La croissance des prix a grimpé de 2,7 % à 4,8 %, ce qui représente un record. La croissance du prix des villas s'est accélérée aussi bien en Wallonie qu'en Flandres, où elle a été la plus forte. Le prix des villas en Flandres a augmenté de 5,6 %, ce qui constitue la plus forte augmentation depuis 2010 sur la base de la nouvelle méthodologie.

Le prix des appartements belges a aussi progressé plus rapidement en 2019 pour atteindre un nouveau record de 4,6 %. À Bruxelles, la progression des prix a augmenté d’un point de pourcentage, à 5,2 %, alors qu'en Wallonie elle s'est accélérée après une croissance plus faible en 2018. Enfin, en Flandres, les prix ont progressé de 4,6 %, la croissance la plus rapide depuis 2010.  

Explication du dynamisme du marché immobilier 

L'activité et la croissance des prix exceptionnelles en 2019 peuvent s'expliquer par différents facteurs. Avant tout, l'immobilier reste très intéressant pour les investisseurs. D'un point de vue fiscal, la mise en location de biens immobiliers reste intéressante et certains investisseurs pensent que les autres investissements, comme les actions et les obligations, comportent un trop grand risque ou offrent un rendement trop faible. Le fait que les prix des appartements augmentent plus rapidement que ceux des maisons est le signe de l'activité des investisseurs. Nous constatons également une hausse de l'apport propre, étant donné que le ratio entre le prix moyen1 et le prêt moyen pour l'achat d'une maison a diminué. 

L'environnement macro-économique soutient également le marché immobilier. Au cours des trois premiers trimestres de 2019, l'augmentation salariale a été supérieure aux attentes, sous l'effet de l'indexation fin 2018 et de la solidité du marché du travail. La forte hausse salariale a augmenté la capacité d'emprunt et a renforcé la confiance des Belges dans l'achat d'un bien immobilier.

Les taux hypothécaires sont également restés à un niveau très faible. Le taux fixe (le taux d'un emprunt hypothécaire à taux fixe d'une durée supérieure à 10 ans) a même légèrement en 2019, ce qui a augmenté la capacité d'emprunt. La politique de taux faible de la Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu le taux du marché à court et long terme à un faible niveau, ce qui, à son tour, a eu un impact sur le taux hypothécaire. 

Nos perspectives 

Les prévisions d'évolution des indicateurs macro-économiques rendent difficile la poursuite de cette croissance exceptionnelle des prix et de l'activité pendant longtemps. En premier lieu, nous pensons que la croissance du revenu disponible sera plus faible en 2020 qu'en 2019. Comme la Belgique est une économie très ouverte, il faut tenir compte de l'évolution de l'économie mondiale. En 2019, l'économie de la zone euro a déjà ralenti par rapport à 2018 (de 1,8 % à 1,2 %), ce qui fut également le cas des États-Unis et de la Chine. Selon certains signes actuels, cette tendance à la baisse n'est plus d'actualité, ce qui ne signifie toutefois pas qu'il faut s'attendre à une reprise rapide et à des chiffres de croissance en hausse. Notre scénario repose sur l'hypothèse que les chiffres de croissance du PIB sur l'ensemble de l'année 2020 seront inférieurs à ceux de 2019. Pour 2020, nous prévoyons notamment une croissance de 0,8 % dans la zone euro, de 1,7 % aux ÉtatsUnis (par rapport à 2,3 % en 2019) et, pour la Chine, nous pensons que la croissance s'établira légèrement sous la barre de 6 % (cela dépendra fortement de l'évolution de la situation créée par le Coronavirus). Pour l'économie belge, nous nous attendons à une croissance de 1,0 %, en comparaison de 1,3 % en 2019. Après une forte croissance salariale en 2019, celle-ci devrait être inférieure en 2020. 

Le deuxième facteur qui influence fortement le marché immobilier est le marché hypothécaire. Compte tenu des perspectives de croissance et d'inflation, nous ne nous attendons pas à ce que la BCE augmente son taux d'intérêt directeur en 2020. Un assouplissement de la politique monétaire semble également difficile, car la marge de manœuvre de la BCE se rétrécit. En outre, une politique encore plus souple aurait peu d'impact sur les taux hypothécaires en Belgique, car les banques belges sont liées par un taux d'intérêt minimum sur les livrets d'épargne réglementés, ce qui réduit le potentiel de baisse des taux hypothécaires. 

Bien entendu, les taux d'intérêt à long terme peuvent également changer sous l'effet de forces indépendantes de la politique monétaire, par exemple un changement des perspectives économiques. Une petite variation des taux hypothécaires a un effet relativement important sur la capacité d'emprunt. Si le taux d'intérêt hypothécaire passait de 1,5 % à 2,0 %, la capacité d'emprunt diminuerait de 4,8 % pour un prêt de 20 ans. À notre avis, un taux hypothécaire légèrement supérieur est plus probable qu'un taux inférieur. Un taux hypothécaire plus élevé reste donc un risque pour les prix de l'immobilier. 


Il nous semble peu probable que les conditions des crédits bancaires (durée, amortissements, rapport prix/crédit) s'assouplissent en 2020. Nous tablons plutôt sur un durcissement. En octobre 2019, la Banque Nationale de Belgique a communiqué ses nouvelles mesures macro-prudentielles, entrées en vigueur le 1er janvier 2020, et les mesures en vigueur relatives au capital des banques restent inchangées. L'objectif de ces mesures est de pousser banquiers et assureurs à être plus prudents, de manière préventive. En principe, ces nouvelles mesures impliquent qu'il sera plus difficile d'octroyer des crédits hypothécaires risqués et que, par conséquent, les conditions de crédit en général seront durcies.  

Un dernier facteur plaidant pour une croissance moins forte du nombre de transactions et des prix en 2020 est le changement de la fiscalité flamande. Depuis le 1er janvier 2020, le bonus logement flamand n'est plus d'application, et les acheteurs qui doivent recourir à un crédit hypothécaire perdent donc un avantage fiscal. Ce changement a entraîné, fin 2019, une activité supérieure à la normale et une nouvelle pression à la hausse sur les prix. Le pic qui en a découlé sera partiellement neutralisé début 2020. Les études académiques estiment que l'impact sur les prix en Flandres sera négatif, de 9 % à 13 % sur une période de deux ans. En effet, la disparition de l'avantage fiscal entraîne une faible diminution de la capacité d'emprunt. Nous pensons que la suppression n'aura pas un effet si important. Selon nous, l'acheteur n'accordait pas tellement d'importance au bonus logement dans sa décision relative au montant emprunté. Le lien entre le niveau de remboursement mensuel et l'avantage fiscal n'était pas si évident. Selon nous, l'impact de la suppression se fera surtout ressentir sur la consommation générale ou sur le comportement des épargnants. 

Les éléments ci-avant plaident donc en faveur d'une réduction de l'activité du marché immobilier et de la croissance des prix en 2020. Certains facteurs préservent également la dynamique du marché. Les attentes relatives au risque et au rendement d'autres actifs ne changeront probablement pas en 2020 par rapport à 2019. Le rendement des obligations restera faible et les marchés d'actions resteront risqués. Le marché immobilier conservera donc tout son attrait pour les investisseurs.  

En tenant compte de l'ensemble des éléments, nous pensons que les prix de l'immobilier belge ralentiront à la fin 2019, laissant la croissance des prix moyens à 3,3% en 2019 après 3,6% en 2018. Pour 2020, nous nous attendons à ce que le ralentissement se poursuive. Nous attendons 2% de croissance des prix cette année. 

II. Enquête ING sur l’accessibilité du marché immobilier  

Les Belges ne croient pas au risque de correction 

Dans une enquête sur le sentiment des consommateurs par rapport à l’état du marché immobilier menée dans une quinzaine de pays en 20193, ING a sondé les Belges sur leur marché. Ils restent les premiers, avec les Français et les Luxembourgeois, à être persuadés que « les prix de l’immobilier ne baissent jamais » (Graphique 1) et ça reste supérieure à ce que pensent nos voisins (35% aux Pays-Bas, 30% en Allemagne). En 2019, 70% des Belges pensent également que les prix vont continuer de monter. Ils sont à cet égard parmi les plus optimistes en Europe : en Italie et au Royaume-Uni, où le marché immobilier a fortement ralenti ces dernières années, la majorité des gens n’attendent pas de hausse des prix. Enfin, si la moyenne de notre enquête en Europe montre que 62% des répondants s’attendent à ce que les prix continuent de monter, on constate que c’est surtout le cas des plus jeunes (68% chez les 18-24 ans). 

Globalement, même si nous n’attendons pas de forte hausse des prix en Belgique pour les prochaines années (voir point I), nous pensons que ces attentes de hausse seront confirmées par les chiffres. En tous cas, il semble que ces attentes poussent une partie des Belges à épargner pour leur logement : même chez ceux qui possèdent déjà un bien, épargner pour un futur logement fait partie des priorités de l’épargne. Cependant, sur le Graphique 2, on constate que dans tous les pays, même pour les non-propriétaires, épargner pour un logement n’est pas une priorité absolue (moins d’un sur cinq en Europe) : les loisirs et les voyages arrivent notamment en bonne position dans les priorités. Cela dit, il n’en reste pas moins que les Belges et les Luxembourgeois sont les premiers à épargner pour leur futur logement. Un comportement qui est sans doute lié à l’accessibilité du marché.
 

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Julie Kerremans Media Relations
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