ING Focus - Belgian Real Estate

Wat is het effect van lagere renten naartoe gegaan?

In deze editie van de ING Focus Real Estate maken we de balans op van de gegevens van de laatste achttien maanden, met name over de prijzen en de activiteit op de markt, afgaand op de hypotheekmarkt en gede

eltelijke ramingen, en de prijs- en rentevooruitzichten. Daarnaast worden ook de laatste demografische prognoses van het Federaal Planbureau (FPB) bekeken om alternatieve scenario’s voor te stellen als gevolg van de bevolkingsvergrijzing en er conclusies uit te trekken voor de evolutie van de vraag naar nieuwbouw in de drie gewesten van het land.

• De renteschommelingen in 2015 en 2016 waren nog maar eens verrassend. Nadat de rente op de langlopende hypothecaire kredieten met vaste rentevoet jarenlang op een bodempeil van 3,7% bleef hangen, is ze nog verder gedaald. Afgaand op het verleden had er in 2015 een nooit geziene prijsstijging moeten komen, een beetje zoals in 2005 (+15% in één jaar), dankzij die mooie kans die de Europese Centrale Bank op een schoteltje aanbood. Maar zelfs al zijn er geen statistieken beschikbaar sinds eind 2014, toch blijkt uit de eerste ramingen (inclusief die van ING) dat de prijsstijging in 2015 kleiner uitvalt: van 2,5% tot 4%.
  
• Door de rentedaling konden de gezinnen blijkbaar rekening houden met het effect van de fiscale veranderingen op hun toekomstige inkomsten door hun gemiddelde maandsom in 2015 te verlagen. Wat al ruim 25 jaar geleden was. De rentedaling was echter zo sterk dat ze in 2015 toch nog hun gemiddelde lening met ongeveer 4% konden verhogen. Samen met 2014 is het de eerste forse stijging van de gemiddelde lening sinds het uitbreken van de financiële crisis en daardoor konden de prijzen in 2015 hun sterkste groei sinds 2010 laten optekenen. Tegelijkertijd liet zij ook de maatstaf voor de overwaardering van de Nationale Bank opnieuw stijgen, die was in 2014 namelijk tot 0% teruggevallen.
  
• De kredietnemers staan dus nog veel uitdagingen te wachten in de komende jaren. In de eerste plaats is er de verwachte stabilisering van de rente in de tweede helft van het jaar. Dat is al een schok, zelfs al zal de rente maar zeer traag stijgen. Ten tweede is er de impact van de andere fiscale veranderingen in Brussel en Wallonië. En ten slotte wordt de financiële regelgeving strikter voor hypothecaire leningen die als risicovol beschouwd worden, bijvoorbeeld omdat de persoonlijke inbreng kleiner is.
  
• Er zijn nog altijd geen gegevens over de kadastrale statistieken, maar het Federaal Planbureau heeft in maart 2016 wel haar demografische prognoses herzien, en houdt daarin onder meer rekening met de impact van de vluchtelingencrisis, die op korte termijn belangrijke gevolgen heeft daar er in 2016 en 2017 respectievelijk 40.000 en 30.000 personen zouden moeten geregistreerd worden bovenop de natuurlijke groei met 50.000 per jaar. Aan de hand van de evolutie van de woningvoorraad in het verleden analyseren we hier de impact van die ontwikkelingen op korte termijn op de vastgoedmarkt: volgens ons zijn deze niet van die aard dat ze de markt zullen destabiliseren, maar zullen ze wel enigszins leiden tot een daling van het overschot aan woningen die gebouwd werden de voorbije jaren.
   
• Op langere termijn tonen de prognoses van het FPB dat elke regio de komende jaren dreigt geconfronteerd te worden met een sterke daling van de vraag naar woningen. Doch, rekening houdend met enkele van onze hypotheses uit 2014 over de impact van de vergrijzing van de bevolking, wensen wij deze conclusies te nuanceren. De vergrijzing zou immers aan de basis moeten liggen van een belangrijk deel van de vraag naar woningen de komende jaren. We spreken hier over maximum 100.000 extra gezinnen (t.a.v. de officiële prognose) in België tegen 2030. De sterke daling van de vraag zoals aangekondigd door het FBP zou er dus niet helemaal komen. Terzelfdertijd kunnen we uit deze analyse besluiten dat de gevolgen voor het woonbeleid en de ondersteuning van de bouwsector sterk verschillen van gewest tot gewest, al zien we overal wel een afnemende vraag na de vluchtelingencrisis en de uitdaging van de vraag naar woningen door bejaarden.

U vindt de volledige studie hier

_____________________
Voor meer informatie:
Julien Manceaux – Senior Economist, +32 2 547 33 50, julien.manceaux@ing.be
Persdienst ING België, +32 2 547 36 91, pressoffice@ing.be