ING Focus - Belgian Real Estate

Où est passé l’effet de la baisse des taux ?

Cette édition de l’ING Focus Real Estate fait le point sur les données des 18 derniers mois, en particulier sur les prix et l’activité du marché à partir du marché hypothécaire et d’estimations partielles, ainsi que sur les perspectives de prix et de taux d’intérêt. Les dernières projections démographiques du Bureau Fédéral du Plan (BFP) sont également examinées afin de proposer des hypothèses alternatives quant à l’impact du vieillissement de la population et d’en tirer des conclusions sur l’évolution de la demande pour le logement neuf dans les trois régions du pays.

• Les variations de taux d’intérêt en 2015 et 2016 ont à nouveau montré un caractère surprenant. Après plusieurs années à un plancher historique de 3,7% les taux (fixes de longue durée) sur les crédits hypothécaires à taux sont repartis à la baisse. Si l’histoire était un guide, elle nous dirait que la hausse des prix qui aurait dû être enregistrée en 2015 suite à cette opportunité tout droit venue de la Banque Centrale Européenne est un record presqu’à la hauteur de 2005 (+15% en un an). Toutefois, même si aucune statistique n’est disponible depuis fin 2014, les premières estimations (y compris celle d’ING) font état d’une hausse des prix inférieure en 2015 : de l’ordre de 2,5% à 4%.
• Il semble en effet que la baisse des taux ait permis aux ménages de prendre en compte les effets des changements fiscaux sur leurs revenus futurs en diminuant leur mensualité moyenne en 2015. Du jamais vu en plus en 25 ans. Cependant, la baisse de taux a été telle qu’elle leur a tout de même permis d’augmenter leur emprunt moyen en 2015, de près de 4%. C’est, avec 2014, la première hausse significative de l’emprunt moyen depuis le début de la crise financière, et c’est elle qui a permis aux prix de connaître en 2015 leur plus forte croissance depuis 2010. Parallèlement, elle a aussi refait grimper à 8% la mesure de la surévaluation développée par la Banque Nationale, qui était retombée à 0% en 2014.
  
• Les emprunteurs font donc face à plusieurs défis pour les années qui viennent. Le premier est la perspective de la stabilisation des taux en seconde partie d’année. Cette dernière constitue déjà un choc, même si les taux remonteront très lentement. Le second est l’impact des changements fiscaux à Bruxelles et en Wallonie. Enfin, il y troisièmement la régulation financière, qui se renforce pour les prêts hypothécaires considérés comme les plus risqués, comme ceux avec moins d’apport personnel.

• Parallèlement, si les données manquent toujours du côté des statistiques cadastrales, le Bureau Fédéral du Plan a revu en mars 2016 ses projections démographiques, en intégrant notamment dans celles-ci l’impact de la crise des réfugiés qui a des effets de court terme importants puisque respectivement 40.000 et 30.000 personnes devraient être enregistrées en 2016 et 2017 en plus de l’accroissement naturel de 50.000 par an. En examinant l’évolution passée du stock de logements, nous analysons ici l’impact de ces développements sur le marché immobilier : selon nous, ils ne sont pas de nature à déstabiliser le marché, mais bien à réduire quelque peu les surplus de logements produits sur les trois dernières années.
• A plus long terme, les projections du BFP montrent que chaque région devrait faire face à une forte baisse de la demande de logements dans les prochaines années. Toutefois, en reprenant certaines de nos hypothèses posées en 2014 sur l’impact du vieillissement de la population, nous montrons que le vieillissement de la population devrait aussi être à l’origine d’une part importante de la demande de logements. Au maximum, il pourrait être à l’origine d’environ 100.000 ménages supplémentaires (par rapport à la prévision officielle) en Belgique à l’horizon 2030. La forte baisse de la demande annoncée par le BFP ne devrait donc pas se produire entièrement. En même temps, nous concluons de cette analyse que les implications en termes de politique du logement sont très différentes d’une région à l’autre même si l’affaiblissement de la demande après la crise des réfugiés est une constante, ainsi d’ailleurs que le défi de la demande de logements par les âgés.

Vous trouverez l’étude intégrale ici

_____________________
Pour plus d'informations :
Julien Manceaux – Senior Economist, 02 547 33 50, juline.manceaux@ing.be
Service Presse ING Belgique, tél. +32 2 547 36 91, pressoffice@ing.be