ING Focus : Pour les investisseurs, une commune n’est pas l’autre

Le Service Etudes Economiques d’ING Belgique présente ses perspectives pour le marché immobilier résidentiel secondaire belge en 2015 et dresse le bilan de l’année 2014. En outre, cette étude s’intéresse aux principaux marchés privilégiés par les investisseurs belges, des marchés qui apparaissent comme relativement concentrés et souvent de moins en moins liquides.

2014 : Changements fiscaux ainsi que taux d’intérêt historiquement bas ont un effet positif sur l’activité

L’année 2014 s’est soldée par une progression du prix des habitations de 0,8% conforme à nos attentes. Cette évolution est cependant marquée par des différences régionales importantes qui devraient persister en 2015. Ainsi, si le prix des habitations a évolué de 9,2% par an en moyenne entre 1998 et 2007, depuis 2008, la croissance n’atteint que 2,7% par an, soit à peine l’inflation. En 2014, la croissance du prix des appartements a ralenti en Flandre et les taux d’intérêt faibles ont évité la baisse de celui des maisons. L’activité y a quant à elle été exceptionnelle à cause des changements fiscaux, mais ce ne sera pas sans conséquence sur l’activité de 2015, attendue en forte baisse.
En Wallonie aussi le prix des appartements a baissé mais les taux d’intérêt faibles ont là aussi évité la baisse de celui des maisons. Les effets des changements fiscaux dans le bonus logement ne s’y feront sentir que plus tard. A Bruxelles, beaucoup moins d’appartements se sont échangés et leurs prix sont restés stables tandis que les maisons ont vu leur prix baisser, surtout les moins chères d’entre elles.
2014 s’annonçait comme une des années d’activité les plus faibles depuis 15 ans. Finalement, ce ne fut pas le cas en Flandre grâce à la ruée déclenchée par les changements fiscaux et des taux d’intérêt en baisse de 0,6pp en 2014 par rapport à un niveau déjà historiquement bas. Ces phénomènes seront éphémères et une forte baisse d’activité est attendue en Flandre en 2015.

Perspectives pour 2015 : baisse ou hausse des prix ?

Les taux ont encore baissé début 2015, ce qui a permis à l’emprunt moyen d’augmenter à nouveau mais la baisse d’activité a déjà commencé et la remontée des taux devrait entamer la croissance des prix en seconde partie d’année.  Les risques à moyen terme sont donc toujours très élevés. Nous continuons de penser que la croissance des prix sur la décennie 2008-2017 sera en moyenne inférieure à l’inflation (impliquant donc une correction réelle des prix), et que 2015 verra une baisse des prix. En fonction de la séquence de déclenchement des autres facteurs de risque, cette correction pourra être amplifiée ou modérée en 2016-2017.
L’investissement immobilier continue d’avoir la cote et est concentré dans une cinquantaine de communes dont les principales villes du pays. Nous examinons dans ce focus les caractéristiques de celles-ci et les tendances observées. Ainsi, ces villes sont plus densément peuplées, plus jeunes et les ménages y sont en moyenne plus petits et plus mobiles. L’accessibilité du marché diverge selon les cas:

(1) On constate aussi que ce sont les communes les moins abordables qui ont vu leur prix s’accroître encore davantage. Certaines voient ainsi leur activité baisser et leur propriété se concentrer fortement. Ainsi à Bruxelles, ce sont les communes les moins abordables où les prix s’accroissent encore, mais elles voient leur marché se rétrécir. A l’inverse, la majorité des transactions se font dans les communes où les appartements restent abordables et la croissance des prix limitée.
(2) D’autres communes plus abordables continuent de connaître une belle croissance des prix, mais dans d’autres, notamment dans le Hainaut, ce phénomène ne s’observe pas. Enfin, à la côte, l’activité reste faible et les prix des appartements « rentrent dans le rang ». Les bons rendements boursiers n’y poussent en tous cas plus les prix à la hausse : la crise a décidément changé bien des habitudes.

Vous trouverez l'étude intégrale ici : ING Focus Belgian Real Estate 
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