ING Focus : La construction résidentielle à un tournant
Le département d’étude économique d’ING Belgique présente aujourd’hui les résultats de son étude sur l’évolution du marché belge du logement et de l’activité dans la construction. En 2013, le secteur de la construction en Belgique a vu sa valeur ajoutée se contracter de 1,9% alors que le reste de l’économie a progressé de 0,2% l’an dernier. Cependant, il a nettement moins souffert que dans d’autres pays d’Europe. La construction résidentielle s’est cependant moins bien portée que le secteur dans son ensemble. Les demandes individuelles pour des prêts à la construction sont également en forte diminution depuis deux ans. Dans ce Focus Belgian Real Estate, ING Belgique montre que les tendances démographiques imposent de maintenir un rythme de construction soutenu, mais l’analyse régionale montre d’importantes disparités à l’horizon 2020. A travers différents scénarios basés sur l’évolution du nombre de ménages, il est aussi possible de montrer quels sont les niveaux minimums de construction qu’il faut atteindre pour éviter une augmentation de la pression démographique sur le marché en 2020.
Bruxelles, le 27 février 2014
ING Focus : La construction résidentielle à un tournant
Le département d’étude économique d’ING Belgique présente aujourd’hui les résultats de son étude sur l’évolution du marché belge du logement et de l’activité dans la construction. En 2013, le secteur de la construction en Belgique a vu sa valeur ajoutée se contracter de 1,9% alors que le reste de l’économie a progressé de 0,2% l’an dernier. Cependant, il a nettement moins souffert que dans d’autres pays d’Europe. La construction résidentielle s’est cependant moins bien portée que le secteur dans son ensemble. Les demandes individuelles pour des prêts à la construction sont également en forte diminution depuis deux ans. Dans ce Focus Belgian Real Estate, ING Belgique montre que les tendances démographiques imposent de maintenir un rythme de construction soutenu, mais l’analyse régionale montre d’importantes disparités à l’horizon 2020. A travers différents scénarios basés sur l’évolution du nombre de ménages, il est aussi possible de montrer quels sont les niveaux minimums de construction qu’il faut atteindre pour éviter une augmentation de la pression démographique sur le marché en 2020.
Pour ce qui est de l’activité, 2014 a débuté sur de meilleurs indicateurs de confiance et des volumes de projets plus positifs du côté des architectes. Les permis de bâtir ont eu tendance à se redresser dans la seconde moitié de 2013, et ont progressé de 2,3 % sur l’ensemble de l’année. La progression n’était cependant pas uniforme (+9 % pour les appartements, -5 % pour les maisons), ce qui prouve, comme sur le marché secondaire, que la présence d’investisseurs a soutenu la construction d’appartements là où le candidat constructeur lambda attend des jours meilleurs. Le marché du prêt hypothécaire à la construction s’en est fortement ressenti, avec des volumes prêtés inférieurs de 17 % aux niveaux d’avant-crise (30 % en nombre de prêts). C’est beaucoup moins que sur le marché résidentiel secondaire ou dans la rénovation : tant les volumes que le nombre de prêts à la rénovation (hors achats) sont supérieurs aux niveaux d’avant-crise, et il y a eu en 2013 2,5 prêts à la rénovation pour chaque prêt à la construction, soit le double d’il y a dix ans.
Le nombre de logements par habitant augmente avec le temps, mais le nombre de logements par ménage est stable depuis le début des années 2000. En effet, le vieillissement de la population implique une réduction de la taille des ménages. Il est ainsi possible de retracer le surplus de logements construits dans chaque région depuis le début des années 2000. On constate alors que le déficit de logements en région bruxelloise est compensé dans la moyenne belge par des surplus dans les deux autres régions. Ces surplus sont cependant très faibles (ils représentent moins d’un an de construction en Flandre et en Wallonie). Il apparaît dès lors que le marché du logement est en équilibre, l’offre s’adaptant à la demande.
Evolution de l’équilibre sur le marché du logement
A partir de cette analyse et sur base des projections du nombre de ménages le département d’étude économique d’ING Belgique montre comment cet équilibre risque d’évoluer d’ici 2020. Il apparaît que des dynamiques de vieillissement différentes entre les régions impliquent des réalités très contrastées et requièrent donc des politiques régionales adaptées. En effet, d’ici 2020 la pression sera beaucoup plus faible en Wallonie qu’en Flandre. Il est probable que cette situation s’inverse par la suite, la pression s’intensifiant fortement en Wallonie entre 2020 et 2030. De plus, il ressort que, l’offre s’adaptant à la demande, aucune pression (à la hausse ou à la baisse) ne peut être mesurée sur les prix jusqu’à présent (en dehors des endroits où l’offre ne peut plus s’adapter faute de terrains disponibles). Au niveau communal, ce qui est une vérité à l’échelle belge laisse place à une réalité plus contrastée : l’analyse ne permet pas d’établir un lien entre les ratios de logements par ménage des différentes communes et l’activité de la construction dans ces dernières ou l’évolution des prix (qu’elle soit récente ou à plus long terme).
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