Etude ING sur l'immobilier : le marché du logement n'est pas adapté à l'augmentation attendue du nombre de personnes seules

Bruxelles – Une étude d'ING Belgique montre que le marché belge du logement est de moins en moins adapté à l'évolution de la composition de la population. Le vieillissement de la population, la baisse des taux de natalité et la forte augmentation du nombre de personnes seules (qui devraient représenter près de 40 % de la population d'ici à 2040) modifieront radicalement la composition des ménages au cours des 15 prochaines années. Ainsi, selon le Bureau fédéral du Plan, il y aura 447.000 ménages supplémentaires, dont 71% seront des ménages d'une seule personne. Il en résulte une demande croissante de logements plus petits, accessibles et abordables. Cependant, le marché de la construction neuve reste sous pression en raison de la longueur des procédures d’octroi de permis et de la baisse du nombre de permis déjà observée, ce qui signifie que de moins en moins de nouveaux projets peuvent démarrer. ​ Alissa Lefebre, économiste chez ING et auteur de l'étude, souligne l'importance du marché de la rénovation pour préparer les logements pour l'avenir, la division résidentielle et la réaffectation des bâtiments vacants étant des alternatives à exploiter. Ces approches permettent d'aligner le marché du logement sur les changements sociaux et démographiques.

La population belge continue de croître, mais elle vieillit rapidement. En 2024, près de 20 % de la population avait plus de 65 ans, alors que cette proportion n’était que de 17,9% dix ans auparavant. L'espérance de vie en 2023 était de 82,5 ans à la naissance, soit plus élevée qu’en Allemagne ou aux Pays-Bas. Dans le même temps, le taux de natalité est en baisse constante. L’année 2023 a vu 110 198 naissances, soit une baisse de 12 % par rapport à la décennie précédente et un taux de natalité nettement inférieur à celui de la période du baby-boom, de 1946 à 1970. La combinaison de la baisse des naissances et de l'allongement de la durée de vie accélère le vieillissement de la société, ce qui a des conséquences directes sur la composition des ménages et sur le marché du logement. ​

D'ici 2040, on estime qu'il y aura 447 000 ménages supplémentaires, dont 71 % de personnes seules. Dans le même temps, le nombre de personnes vivant seules augmente logiquement aussi, la hausse la plus forte étant enregistrée chez les personnes âgées de 67 ans et plus. La taille moyenne des ménages diminue donc, rendant une maison unifamiliale classique de moins en moins adaptée à la réalité du logement. Les personnes seules et âgées auraient probablement besoin de logements plus petits, accessibles et abordables.

« Il est important de réaliser que dans les années à venir, non seulement la demande de logements augmentera, mais il y aura également un changement marqué dans le type de logements nécessaires pour répondre à la croissance de la population », explique Alissa Lefebre.

Trois personnes âgées de plus de 65 ans sur quatre vivent dans des logements trop grands pour leurs besoins

Alors que les jeunes familles et les célibataires sont de plus en plus confrontés à la pénurie de logements, une grande partie de la population plus âgée semble vivre dans des maisons qui sont potentiellement trop grandes pour leurs besoins. Ainsi, selon Eurostat, pas moins de trois personnes âgées sur quatre vivent donc dans un logement sous-occupé. Les chiffres révèlent un contraste frappant : les personnes seules de plus de 65 ans disposent en moyenne de 14 % d'espace de vie en plus que leurs cadets. Les couples comptant au moins une personne âgée de plus de 65 ans vivent en moyenne dans des logements encore plus spacieux que les familles avec un enfant.

« De nombreuses personnes âgées continuent de vivre dans leur logement principalement pour des raisons sociales, même si ce logement est souvent devenu trop grand pour leurs besoins. Cela n’est pas sans conséquence sur le marché du logement. En effet, cela peutaugmenter la pression sur les jeunes générations à la recherche d'un logement abordable et adapté », affirme M. Lefebre.

Fig. 4 : Nombre moyen d'espaces de vie par type de ménage¹

L'équilibre fragile entre l'offre et la demande de logements

Bien qu'il y ait une moyenne de 1,06 unité de logement disponible pour chaque ménage en 2024 en Belgique - ce qui semble suffisant à première vue - les tendances sous-jacentes suggèrent que ce tableau est moins rose qu'il n'y paraît à première vue. L'augmentation prévue de 447 000 ménages au cours des 15 prochaines années nécessite au moins 475 000 logements supplémentaires pour maintenir le ratio actuel.

« Mais ce calcul ne tient pas compte (i) de près de 9 000 logements déclarés inhabitables chaque année, (ii) d’une production de logements neufs inférieure à la moyenne l'année dernière, (iii) de la part croissante des résidences secondaires qui ne sont pas disponibles en tant que résidences principales, et (iv) de l'augmentation de la demande étrangère, y compris en provenance des Pays-Bas », nuance Alissa Lefebre.

Dans le même temps, l'offre de logements risque d'être soumise à de nouvelles pressions en raison de la baisse du nombre de permis de bâtir et de l'augmentation de la pression sur le secteur de la construction. Ce secteur devra de plus en plus se concentrer sur les rénovations dans les années à venir afin de répondre à des normes énergétiques de plus en plus strictes. Cela compromet la construction de nouveaux logements, ce qui peut conduire à ce que le ratio théorique s'avère insuffisant pour répondre aux besoins croissants en matière de logement.

De nouvelles formes de vie pour une nouvelle réalité

La forte augmentation du nombre de personnes seules - principalement due au vieillissement de la population - fait évoluer les besoins en logement des maisons familiales classiques vers des unités de logement plus petites, abordables et bien situées. Bien que les appartements gagnent en importance, l'offre de logements en Belgique reste largement constituée de maisons, ce qui ne répond pas aux besoins de ce groupe cible en pleine croissance. La construction d'appartements se poursuit, en particulier dans les zones urbaines comme Bruxelles, mais les goulets d'étranglement structurels tels que les longues procédures d’octroi de permis et les oppositions ralentissent les nouvelles constructions. Cela exerce une pression sur le flux du marché du logement. Des solutions alternatives telles que la division résidentielle de propriétés sous-utilisées et la réaffectation de bureaux vacants peuvent contribuer à développer l'offre plus rapidement et de manière plus ciblée. 

Le marché belge du logement est clairement sous pression en raison de l'augmentation du nombre de ménages et de la forte hausse du nombre de personnes seules, ce qui nécessite des politiques tournées vers l'avenir. Des mesures telles que l'accélération des procédures d’octroi de permis, l'encouragement de l'habitat compact et l'assouplissement des règles relatives à la division des habitations et à la réaffectation peuvent donc contribuer à mieux aligner l'offre de logements sur ces évolutions.

¹ Basé sur le nombre moyen d'espaces de vie par personne, ventilé par type de ménage et tenant compte du nombre de personnes par ménage.

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​Fin du communiqué de presse

Renaud Dechamps

Spokesman & Media Relations Manager, ING Belgium

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