Etude ING sur l’immobilier : 74% des propriétaires ont pris des mesures pour faire des économies d’énergie

Bruxelles - Une étude d'ING Belgique¹ montre que l’accessibilité des logements énergétiquement efficaces ne fera qu’empirer avec le durcissement de la législation à venir. En outre, la fin de la période d’attentisme sur le marché, conjuguée aux mesures gouvernementales pour 2025, auront une incidence à la hausse sur le prix des logements en Belgique. Alissa Lefebre, économiste ING et auteure de l’étude, prévoit une croissance moyenne des prix de 3,0% en 2025 et 3,8% en 2026. L’enquête réalisée par ING Belgique révèle également que 74% des propriétaires ont effectué au moins une rénovation au cours des trois dernières années alors que sur le marché de la location seuls 38% des propriétaires l’ont fait. Cela étant, seuls 8% des Belges justifient leurs travaux de rénovations par un souci de l’environnement. En revanche, les économies d’énergie réalisées sont la principale source de motivation des propriétaires (65%).

Premier constat de l’étude immobilière d’ING Belgique, plus de la moitié des Belges considèrent qu’acheter un logement est actuellement inabordable. La majorité des personnes interrogées sont également convaincues que l'accessibilité des logements économes en énergie ne fera qu'empirer en raison du durcissement de la législation environnementale, alors que seuls 34% pensent la même chose pour les logements énergivores. En outre, 63% des Belges estiment que ce sont surtout les jeunes acheteurs qui seront freinés dans leur recherche d'un logement. Cependant, la baisse des taux d'intérêt sur les crédits hypothécaires observée en 2024² a entraîné une amélioration de l'accessibilité au logement, car les acheteurs potentiels peuvent à nouveau emprunter un montant plus élevé pour la même mensualité. L’amélioration de l’accessibilité a eu un impact positif sur le nombre de transactions sur le marché, qui a de nouveau augmenté de manière significative au deuxième trimestre 2024 et cette hausse devrait perdurer en 2025, selon les économistes d’ING.

Les modifications de la législation auront un impact sur les prix des logements

L'introduction de l'obligation de rénovation en Flandre a créé un écart de prix évident entre les logements ayant un bon ou un mauvais score énergétique. Pour la suite, un certain nombre de mesures annoncées par les différents gouvernements auront un effet sur les prix de l'immobilier et/ou sur la volonté des Belges de rénover dans les prochaines années. Pour la Flandre, les économistes d’ING prévoient un impact modeste du changement dans les droits d’enregistrement, tandis que pour la Wallonie, une augmentation plus importante des prix est attendue.

« Les prix des biens énergétiquement efficaces devraient continuer à augmenter plus rapidement que ceux qui ne sont pas économes en énergie » analyse Alissa Lefebre, économiste chez ING Belgique.

Pour les logements en Wallonie, les économistes d’ING s’attendent à ce que la demande de logements soit stimulée par la réduction des droits d'enregistrement, bien que la suppression des chèques habitats pourrait affaiblir cet effet. Comme l'obligation de rénovation en cas de changement de propriétaire n'est pas encore en vigueur ici avant 2026, une moindre divergence en termes d’évolution des prix en fonction du label PEB est attendue.

Les prix de l’immobilier devraient augmenter de 3,0% en 2025 et de 3,8% en 2026

Avec la stabilisation des taux d'intérêt hypothécaires, les économistes d’ING s’attendent à ce que de nombreux acheteurs abandonnent leur attitude attentiste actuelle une fois qu'ils auront compris que les taux d'intérêt ne reviendront pas aux niveaux d'avant 2022. En conséquence, ils prévoient que le nombre de transactions augmentera de manière plus nette en 2025, ce qui soutiendra la croissance des prix. In fine, en raison de la baisse des prix observée au deuxième trimestre 2024, ils attendent une très faible croissance du prix médian de l’immobilier résidentiel en Belgique en 2024, de l’ordre de 0,5 %.

« En 2025, nous prévoyons une plus forte hausse des prix. La stabilisation des taux hypothécaires, l'indexation des salaires, la réduction des droits d'enregistrement, le manque de biens disponibles et les modifications de la législation créent un environnement dans lequel les prix de l'immobilier devraient à nouveau augmenter plus fortement, de l’ordre de 3,0% en 2025 et 3,8% en 2026 » indique Alissa Lefebre.

Fig. 1 : Evolution des prix de l'immobilier et prévisions d'ING

Source : Statbel, ING Research

Seulement 8 % des Belges rénovent dans un souci d’environnement

D'ici à 2050, l'Union européenne veut être neutre sur le plan climatique. Conformément à cet objectif, la Belgique a décidé de s'engager sur la voie de la rénovation. Pourtant, selon l’enquête d’ING, plus de la moitié de la population ignore cet objectif, ce qui peut être problématique compte tenu du durcissement de la législation européenne à venir. Malgré cette ignorance, 74 % des personnes interrogées qui sont propriétaires-occupants d'un bien immobilier ont pris au moins une mesure pour rendre leur logement plus économe en énergie au cours des trois dernières années.

« En fait, les principales raisons qui poussent les Belges à rénover sont les économies sur la facture d'énergie (65 %), l'amélioration du confort de vie (16 %) et l'augmentation de la valeur du logement (10 %). Nous constatons donc que les convictions en matière d'environnement et de développement durable ne figurent pas dans le trio de tête, à la différence d’autres pays » analyse Alissa Lefebre.

Fig. 2 : Au cours des trois dernières années, pour quelles raisons avez-vous pris une ou plusieurs mesures pour rendre votre logement plus économe en énergie ? (Comparaison des pays où l'enquête ING auprès des consommateurs a été menée)

Source : ING Consumer Survey, Octobre 2024

Concernant le type de rénovations effectuées, les Belges investissent principalement dans l'isolation thermique (38 %) de leurs logements, les appareils à faible consommation d'énergie (35 %), les panneaux solaires (30 %) et un nouveau système de chauffage (20 %). Si ces rénovations sont évidemment une bonne nouvelle pour rendre le parc de logements belge plus durable, elles ne constituent qu'un premier pas dans la bonne direction.

Fig. 3 : Vous avez indiqué qu'au cours des trois dernières années, vous avez pris une ou plusieurs mesures pour rendre votre logement plus économe en énergie. Quelle(s) mesure(s) avez-vous prise(s) ?

Source : ING Consumer Survey, Octobre 2024

Les prix de l'énergie, les taux d'intérêt et les coûts de rénovation sont les principaux moteurs de la volonté de rénover

Début 2023, les économistes d’ING ont constaté un regain temporaire des intentions de rénovation des ménages, malgré des taux d'intérêt toujours en hausse à ce moment-là. C’était probablement lié au fait que les prix de l'énergie sont un facteur déterminant du taux de rénovation du parc immobilier. Malgré cela, une personne sur cinq déclare qu'elle ne rénoverait que si la loi l'exigeait.

Par ailleurs, dans le circuit locatif, les rénovations sont beaucoup moins nombreuses que chez les propriétaires. Seuls 38 % des propriétaires de biens mis en location ont rénové leur bien au cours des trois dernières années, ce qui représente une différence considérable par rapport aux 74 % de propriétaires.

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Fin du communiqué de presse

À propos d'ING

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¹ Cette enquête a été réalisée en octobre par IPSOS pour le compte d'ING auprès d'un panel représentatif de 1.000 Belges. Une enquête similaire a également été menée en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Roumanie et en Pologne.

[2] Cf. Fig. 4 de l’étude immobilière d’ING