Étude immobilière d'ING: l’accessibilité au logement sous pression : se focaliser sur Airbnb, c’est passer à côté du cœur du problème

Pour rendre le logement plus abordable, il faut s’attaquer aux contraintes structurelles

11 juin 2026

Bruxelles, le 11 juin 2026 - La location de courte durée via des plateformes de location en ligne, telles que Airbnb, Booking et Expedia, réduit légèrement l’offre de logements sur le marché classique et contribue à la pénurie sur le marché immobilier. On estime qu’environ 0,8 % de l’offre totale de logements locatifs est ainsi retirée du marché. C’est l’une des conclusions d’une étude d’ING Belgium analysant le marché du logement à Bruxelles, Anvers et Gand. Bien que la location de courte durée réduit effectivement l’offre et accentue la pression sur le marché locatif, son ampleur reste relativement limitée par rapport à l’ensemble du parc de logements. Une nouvelle législation européenne, directement applicable en Belgique depuis le 20 mai, devrait permettre de lutter contre les locations de courte durée illégales¹, et permettrait de réintégrer une partie de ces logements sur le marché classique. L’effet sur l’accessibilité au logement pour les Belges restera toutefois limité, le cœur du problème résidant dans des contraintes structurelles : un manque de logements adaptés, insuffisamment aligné sur l’évolution démographique. Cette pénurie est en outre renforcé par la hausse des coûts de construction, une baisse de la production et des réglementations supplémentaires. Le principal défi consiste dès lors à augmenter la quantité de de logements, notamment par un meilleur alignement sur la demande croissante de logements de plus petite taille et par un climat d’investissement stable soutenant les nouveaux projets de construction et de rénovation.

Les locations de courte durée représentent plus de 10 million de nuitées en 2025

Au cours des dernières années, les plateformes de réservation en ligne ont rapidement gagné en importance, tant auprès des voyageurs que des propriétaires. En 2024, 1 232 000 séjours ont été réservés en Belgique via ces plateformes, représentant 12 280 000 nuitées. Une hausse de 11 % du nombre de nuitées par rapport à 2023, et également le plus grand nombre de séjours et de nuitées chez les particuliers depuis le début de cette statistique. Cette forte croissance s’est également poursuivie en 2025, le seuil des 10 millions de nuitées ayant déjà été dépassé au cours des trois premiers trimestres.

La forte croissance du tourisme et des réservations via des plateformes numériques n’est toutefois pas sans conséquences pour le marché du logement, en particulier dans certaines régions touristiques. Cela s’inscrit dans un contexte de pénurie de biens à louer. En effet, la combinaison de taux d’intérêt structurellement plus élevés et de la hausse des prix de l’immobilier a mis sous pression l’accessibilité de l’achat immobilier ces dernières années. Par conséquent, la part de propriétaires en Belgique est passée de 72,4 % en 2022 à 70,9 % en 2025, ce qui s’est accompagné d’une augmentation du nombre de locataires. Cela a entraîné un déplacement de la demande de logement vers le marché locatif, renforçant la pénurie de biens à louer et poussant les loyers à la hausse.

La location de courte durée ampute une part relativement limitée, mais non négligeable de l’offre

L’analyse du département de recherche économique d’ING Belgium se concentre sur un certain nombre de régions pour lesquelles des données sont disponibles² concernant les logements entiers proposés en location de courte durée via Airbnb, à savoir la Région de Bruxelles-Capitale, Anvers et Gand. Ces régions se caractérisent en outre par un marché du logement et de la location structurellement tendue et figurent parmi les marchés locatifs les plus chers du pays.

“Sur la base de notre analyse, nous estimons qu’Airbnb à lui seul retire à Bruxelles environ 3 000 logements entiers du marché résidentiel classique. À Anvers et à Gand, l’impact est également clairement visible, avec près de 2 000 logements au total qui ne sont plus disponibles pour un usage résidentiel permanent. Cela correspond à environ 0,8 % de l’offre locative qui n’est aujourd’hui pas disponible pour une occupation permanente parce qu’elle est utilisée pour de la location de courte durée. Et cette part est probablement plus élevée si l’on inclut d’autres plateformes telles que Booking.com et Expedia. Cela montre que la location de courte durée contribue à la tension qui existe sur le marché du logement, sans toutefois constituer la principale explication du manque de logements abordables en Belgique“, explique Alissa Lefebre, économiste chez ING et auteure de l’étude.

Graphique : Airbnb retire près de 5 000 logements entiers de l'offre régulière de logements.³

Sources : Inside Airbnb, IBSA, calculs d'ING

Lutter contre les locations (illégales) de courte durée ne résoudra pas le problème de l'accessibilité financière

Bien qu’un cadre législatif existe depuis un certain temps pour encadrer la location de courte durée, son impact est resté limité en raison d’un manque de respect des règles. Bruxelles et Gand ont déjà renforcé les contrôles, notamment via des inspections supplémentaires. Le règlement européen entré en vigueur en mai facilite cela en obligeant les plateformes de location à partager leurs données avec les autorités. La mise en place d’un point d’enregistrement national voulue par le règlement européen constitue une étape suivante nécessaire et pourrait permettre de réintégrer environ 1 800 des 4 650 logements sur le marché pour un usage résidentiel permanent.

Néanmoins, cela ne suffira toutefois pas à soulager structurellement le marché locatif. Pour cela, il est indispensable de s’attaquer aux contraintes sous-jacentes :

Faible activité de construction : malgré un léger rebond début 2026, le nombre de permis de construire reste historiquement bas. Le niveau demeure inférieur à la moyenne de long terme et les procédures d’octroi de permis restent longues et complexes, ce qui retarde le lancement effectif de nouveaux projets et limite la construction de nouveaux logements, qui seraient pourtant nécessaires pour faire face à la demande croissante
Inadéquation entre l’offre et la demande : le type des nouvelles constructions correspond de moins en moins aux besoins effectifs de logement. Le nombre de permis octroyés pour des appartements continue de diminuer (-8 % en glissement annuel), alors même que la demande de logements de plus petite taille devrait augmenter en raison de la forte croissance attendue du nombre de personnes seules dans les prochaines années. Le parc existant se compose encore majoritairement de maisons et le nombre de permis pour maisons augmente à nouveau fortement (+17 % en glissement annuel), ce qui pourrait accentuer l’écart entre l’offre et la demande dans le futur.
Hausse des coûts de construction et des charges de financement : la hausse des prix de l’énergie liée au conflit au Moyen-Orient, la hausse du coût des matériaux de construction et l’augmentation des taux d’intérêt à long terme renchérissent les coûts tant pour les promoteurs que pour les acheteurs. Cela pèse sur la demande de logements neufs. Parallèlement, les premiers mois de 2026 ont été marqués par une nouvelle hausse du nombre de faillites dans le secteur de la construction (+3,3 % en glissement annuel), ce qui freine encore davantage l’arrivée de nouveaux logements sur le marché.
Cadre réglementaire et impact sur l’offre : le nombre de réglementations portant sur le logement a très fortement augmenté ses dernières années. Même si un encadrement plus strict en matière de location, de performance énergétique et de loyers repose souvent sur des objectifs politiques légitimes, cela produit des effets non désirés. De nombreuses études ont ainsi montré que le plafonnement des loyers peut entraîner une réduction du nombre de logement mis en location, une baisse de l’activité de construction et un ralentissement de la mobilité sur le marché locatif.

« S’attaquer à la location de courte durée peut constituer une première étape pour atténuer la pression sur le marché du logement, mais l’impact sur l’accessibilité des Belges au logement reste limité. Pour rendre le logement à nouveau plus abordable à terme, il est essentiel de traiter les contraintes structurelles. Cela implique surtout une meilleure adéquation de l’offre de logements à l’évolution de la demande, notamment en encourageant et en facilitant des projets comportant des unités plus petites. Parallèlement, un climat d’investissement stable est nécessaire pour soutenir la construction et la rénovation, et les nouvelles règles en matière de qualité du logement et de consommation énergétique doivent être conçues de manière à ne pas accroître involontairement la pression sur l’offre », conclut Alissa Lefebre.

Méthodologie :

Cette analyse s’appuie sur les données d’InsideAirbnb concernant le nombre de logements entiers actuellement proposés à la location de courte durée à Anvers, Gand et dans la Région de Bruxelles-Capitale. Sur la base d’une étude antérieure de l’Institut bruxellois de statistique et d’analyse (IBSA), il est supposé qu’environ 66 % de cette offre correspond à des logements effectivement retirés du marché résidentiel traditionnel. En l’absence d’études comparables pour la Flandre, cette proportion est également appliquée à Anvers et Gand. En appliquant cette proportion aux données les plus récentes disponibles, on estime qu’environ 4 650 logements dans les régions concernées ne sont actuellement plus disponibles pour une occupation permanente.

Afin d’en évaluer l’impact, ce nombre est comparé à l’offre totale de logements locatifs. Celle-ci est estimée en appliquant la proportion de logements locatifs dans le parc immobilier total, telle qu’issue du Census 2021, aux données les plus récentes sur le parc de logements. Sur cette base, environ 0,8 % de l’offre locative dans les régions étudiées serait potentiellement occupée par des locations de courte durée.

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Fin du communiqué de presse

Renaud Dechamps

Spokesman & Media Relations Manager, ING Belgium

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¹ Il s’agit de logements qui ne sont pas enregistrés ou qui ne respectent pas les conditions d’exploitation en vigueur, notamment en matière de sécurité incendie, d’assurance, d’hygiène et de qualité et de confort minimaux.

² Dans notre analyse, nous nous concentrons uniquement sur Airbnb, étant donné que des données cohérentes, détaillées et publiquement accessibles sont disponibles pour cette plateforme via Inside Airbnb concernant le nombre de logements de courte durée proposés (logements entiers) par des particuliers. Pour d’autres plateformes, telles que Booking.com ou Expedia, ce type d’information n’est pas toujours disponible de manière aussi publique et cohérente.

³ Selon IBSA, 66 % des logements entiers proposés sur Airbnb ont été retirés du marché du logement traditionnel. Nous appliquons cette hypothèse pour estimer le nombre de logements retirés pour Anvers, Bruxelles et Gand.