De sector van assistentiewoningen: Uitdagingen en Succesfactoren

Dat het aantal senioren de komende jaren sterk zal toenemen (vergrijzing) is geen nieuwe bevinding. In het bijzonder is dit het geval voor het aandeel van de 80-plussers (verzilvering). De vergrijzing heeft vandaag al een enorme invloed op de financiering van zowel de zorg als van de pensioenen. En het aantal Belgen tussen 65 en 80 jaar zal tegen 2036 met nog 50% stijgen tot 2.100.000. Nochtans ligt de grootste impact van de veroudering (verzilvering) in de toekomst. Tegen 2040 zal het aantal 80-plussers verdubbelen tot 1.200.000 terwijl het aantal rusthuisbedden in verhouding blijft verminderen.

“De huidige politiek moedigt ouderen aan om zo lang mogelijk in hun eigen huis te blijven wonen waarbij beroep gedaan kan worden op zorg aan huis. Voor senioren is het echter niet altijd evident om op een veilige en kwaliteitsvolle manier in hun vertrouwde leefomgeving te blijven wonen. De nood aan zorg en ondersteuning neemt gradueel toe. Assistentiewoningen kunnen deze behoefte invullen. Ze houden rekening met de verminderde mobiliteit en bieden tevens toegang tot zorg en huishoudelijke diensten. Het aantal assistentiewoningen is bijgevolg aan het stijgen en deze tendens zal nog toenemen in de toekomst,” legt Julien Manceaux, Senior Economist ING België, uit.
 

Naast een oplossing die zorgt voor een maximale levenskwaliteit voor senioren brengt de nood aan assistentiewoningen ook opportuniteiten met zich mee voor investeerders. Het gunstige btw-tarief van 12% in plaats van 21% geeft hierbij een extra duwtje in de rug. Desondanks is het succes van een groep van assistentiewoningen niet altijd gegarandeerd. Assistentiewoningen kunnen met leegstand geconfronteerd worden. Als investeerder is het daarom zeer belangrijk inzicht te hebben in de markt van assistentiewoningen en de juiste keuze te kunnen maken.

Daarom nam ING België het initiatief om samen met Probis een studie uit te voeren over de assistentiewoningen in België. Het onderzoek is vierledig. In een eerste luik wordt stilgestaan bij de definiëring van een assistentiewoning alsook het wettelijk kader per regio. Het tweede luik brengt het regionale (on)evenwicht tussen vraag en aanbod in kaart. Het derde luik omvat een kwalitatief onderzoek bij bestaande exploitaties en gaat verder in op de kritische succesfactoren van een geslaagd project. Het vierde en laatste luik bestaat uit een empirische benchmarkstudie waarbij gefocust wordt op de prijszetting en oppervlakte.

Kris Liesse, Directeur Business Center Antwerpen Haven - Real Estate & Institutionelen ING België, licht toe: “Net als voor de woonzorgcentra, is ING België is een belangrijke partner van de diverse spelers in de sector van de assistentiewoningen. Deze studie verschaft niet alleen onszelf een beter inzicht in de sector, maar biedt ons ook de mogelijk om onze klanten van geprivilegieerde informatie te voorzien. Hierdoor kunnen ze een stap voor blijven, zowel in hun privé als professioneel leven.”

Definitie ZORGvastgoed

Assistentiewoningen zijn een type van zorgvastgoed waarbij de bewoner een aangepaste woongelegenheid ter beschikking krijgt met expliciet de mogelijkheid tot bijkomende ondersteuning via een diensten- en zorgaanbod. De erkenningsnormen en regelgeving inzake assistentiewoningen zijn een regionale bevoegdheid waardoor de specifieke normering op een aantal detailpunten verschilt. Deze regelgeving spitst zich toe op de infrastructuur, dienstverlening en het prijsbeleid. Hierbij is de beperking van mogelijkheden tot verhoging van de huurprijs zeer belangrijk. De investeerder moet begrijpen dat het niet louter gaat om een investering in vastgoed maar tevens om een vorm van zorg waarbij de behoefte van de bewoner centraal staat.

Marktstudie – grootste aanbod in Vlaanderen, en in het bijzonder in de provincie Antwerpen

Op basis van demografische gegevens en de bestaande capaciteit aan assistentiewoningen werd het regionale (on)evenwicht tussen vraag- en aanbod in kaart gebracht. Er bestaan hierover grote verschillen tussen regio’s met een belangrijke impact op de slaagkans van bijkomende initiatieven. Naast de markt van assistentiewoningen is het tevens belangrijk om op regionaal niveau ook de reguliere huurmarkt en het zorgaanbod in kaart te brengen.

Onderscheidend vermogen, diversificatie en samenwerking met andere aanbieders zijn belangrijkste kritische succesfactoren voor geslaagd project

Het derde deel gaat in op kritische succesfactoren die aan de basis liggen van een geslaagd project. Naast een aantal aandachtspunten op vlak van de kostenstructuur (bv. de bouwkost en schaaleffecten) en een goed regionaal evenwicht tussen vraag en aanbod vormt het onderscheidend vermogen van een project een kritische succesfactor. Dit kan zowel op vlak van de dienstverlening en infrastructuur. Doordat in een aantal regio’s reeds een belangrijk aanbod aanwezig is vormt de prijs-kwaliteitsverhouding een belangrijk aspect. Daarbij aansluitend laat diversificatie van het aanbod toe om te variëren in prijs en een bredere doelgroep te benaderen. Assistentiewoningen kunnen variëren in oppervlakte, afwerkingsgraad, oriëntering, … Ook op vlak van de diensten is het mogelijk om via verschillende modules een aanbod te creëren. Een laatste succesfactor is voldoende aandacht voor de zorg- en dienstverleningsaspecten.

Kris Liesse, Directeur Business Center Antwerpen Haven, Real Estate en Institutionelen - en Jeroen Trybou, Probis, voegen hier nog aan toe: “Assistentiewoningen betreffen een woonzorgvorm. Het benaderen van deze projecten vanuit een eenzijdige vastgoedbenadering – zonder stil te staan bij de hoofddoelstelling – is een fout die vaak wordt gemaakt. Samenwerken met andere aanbieders (bv. woonzorgcentra, thuiszorgorganisaties, thuisverpleegkundigen, …) in een netwerkstructuur is hierbij van het grootste belang.”

Dagprijs voor assistentiewoningen is het goedkoopst in Vlaanderen

De benchmarkcijfers tonen duidelijk aan dat er belangrijke regionale verschillen zijn op vlak van de dagprijs. In Vlaanderen ligt de mediaan van de dagprijs voor een woning met 1 slaapkamer op 30 EUR, in Wallonië bedraagt dit 37,8 EUR en in Brussel is de mediaan 36,2 EUR. Voor een assistentiewoning met 2 slaapkamers is dit respectievelijk 40,0 EUR in Vlaanderen, 48,1 EUR in Wallonië en 52,6 EUR in Brussel.

Naast de regio speelt ook de beheersinstantie (publiek/OCMW, privaat not-for-profit of privaat for-profit) een belangrijke rol in de prijssetting. De mediale dagprijs bedraagt respectievelijk 22,5 EUR (publiek), 35,9 EUR (privaat not-for-profit) en 41,2 EUR (privaat for-profit). Voor een assistentiewoning met 2 slaapkamers bedraagt de mediaan telkens 26,7 EUR; 42,6 EUR en 56,8 EUR.

De benchmarkcijfers spitsen zich ook toe op de gemiddelde oppervlakte van een assistentiewoning. De gemiddelde oppervlakte van een assistentiewoning in België bedraagt 55,9 m². In de publieke sector zijn de assistentiewoningen iets kleiner (mediaan 51,5m²) ten opzichte private sector (55,0 m² voor zowel for-profit als not-for-profit). Voor een assistentiewoning met 2 slaapkamers bedragen de oppervlaktes respectievelijk 58,0m² voor de publieke sector, 80,0m² voor de private not-for-profit sector en 83m² voor de private for-profit-sector.

De volledige studie kan u via deze link raadplegen.

Voor bijkomende informatie:    
Press office ING België: [email protected] -