Analyse immobilière d’ING : baisse de 3% du prix des logements attendue au second semestre

Les prix de l'immobilier devraient baisser de 3% au cours du second semestre de l'année. L’indexation des salaires et l'augmentation sensible de la durée des prêts ont soutenu le marché immobilier jusqu’à présent, mais pas suffisamment pour compenser la hausse des taux d'intérêt. L'allongement des délais de vente indique qu'un retournement des prix est imminent. En revanche, une nouvelle enquête d'ING montre que même la moitié des personnes interrogées pensent que les prix de l'immobilier ne baisseront jamais. En outre, près d'un Belge sur trois déclare vouloir investir dans l'amélioration de l'efficacité énergétique de son logement au cours des 12 prochains mois. D'une part pour économiser sur les factures d'énergie, d'autre part pour augmenter la valeur de son habitation.

Selon le récent Baromètre des notaires les prix des logements belges n'ont que légèrement diminué de 0,3% au premier semestre 2023 par rapport à la moyenne de 2022. Cette baisse est principalement influencée par les marchés wallons et bruxellois au contraire de la Flandre où les prix moyens auraient encore augmenté. Ces chiffres peuvent donner une image trop optimiste de la situation. Outre l'évolution des prix, le type de logement vendu joue également un rôle crucial. Si des habitations plus chères sont vendues, le prix moyen augmente sans que les prix de l'immobilier de chaque bien n'aient augmenté.
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«Cet effet se manifeste actuellement très fortement, surtout en Flandre. Depuis l'introduction de l'obligation de rénovation, moins de maisons bon marchés et énergivores sont vendues. Le prix moyen augmente alors, sans que les prix des maisons comparables n'aient également augmenté.»
​Wouter Thierie, économiste et auteur de l’étude immobilière d’ING

La pression sur les prix s’accentue : baisse de 3% attendue au second semestre de 2023

La forte augmentation des délais de vente indique qu'un retournement des prix est imminent. Une nouvelle et légère hausse attendue des taux d'intérêt exercerait également une pression supplémentaire sur le marché. Selon le baromètre d'Immotheker Finotheker, le taux fixe actuellement négocié sur le marché belge pour un prêt de 20 ans se situe autour de 3,5%. Ce chiffre pourrait encore augmenter encore peu dans les mois à venir et se stabiliser d'ici la fin de l'année. Ce qui amène Wouter Thierie à penser que les prix de l'immobilier baisseront de 3% en moyenne au second semestre de 2023 pour se redresser prudemment en 2024. ​

La plupart des jeunes optent pour un emprunt à 25 ans

Pour atténuer la hausse des taux, la durée des crédits immobilier tend à augmenter. Ainsi, la durée moyenne des nouveaux crédits hypothécaires chez ING a augmenté, passant de 18,9 ans en 2021 à 19,8 ans en 2022 et cette augmentation a continué au premier semestre 2023. Les jeunes qui achètent une maison pour la première fois choisissent aujourd'hui, dans la plupart des cas, une durée de 25 ans. Selon Wouter Thierie, cela ne suffit pas à soutenir le marché immobilier.

«Une durée d’emprunt plus longue permet d'atténuer l'impact de la hausse des taux d'intérêt, mais en partie seulement. En prolongeant la durée d'un an, la capacité d'emprunt augmente d'environ 3%, pour le même montant de remboursement mensuel. Cependant comme le taux fixe d'un prêt de 25 ans est passé de 1,5% en 2022 à 3,5% en 2023, la capacité d'emprunt est réduite d'environ 19%. Même en tenant compte de l'indexation des salaires, cela représente une baisse de 11% de la capacité d'emprunt. Par conséquent, la hausse des salaires et l'allongement des emprunts ne compensent que partiellement la forte hausse des taux d'intérêt ».
​Wouter Thierie, économe et auteur de l’étude immobilière d’ING

Le marché immobilier en Belgique est l’un des plus stables selon l’OCDE

Selon les chiffres d'Eurostat, au premier trimestre 2023, les prix des logements existants occupés par leurs propriétaires en Allemagne, aux Pays-Bas et en France ont chuté respectivement de 9,9 %, 3,9 % et 1,7 % par rapport à leurs niveaux les plus élevés. En comparaison, l’immobilier en Belgique résiste plutôt bien, la Belgique étant l'un des marchés immobiliers les plus stables de l’OCDE. Depuis 1990, les prix de l'immobilier belge n'ont baissé que pendant deux ans, ce qui est nettement moins que, par exemple, l'Allemagne, la France et les Pays-Bas, où les prix de l'immobilier ont baissé respectivement pendant 7, 11 et 5 années différentes au cours de cette période. Et lorsque les prix baissent en Belgique, c'est de manière moins prononcée qu’ailleurs.
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« L’importance portée par les Belges à être propriétaire de son logement tempère les fluctuations de prix. Une récente enquête d'ING a montré que 8 Belges sur 10 croient en une nouvelle hausse des prix dans l'année à venir. La moitié d'entre eux (51%) pensent même que les prix de l'immobilier ne baisseront jamais dans notre pays. Malgré des taux d'intérêt plus élevés et une réglementation plus stricte, la plupart des Belges considèrent donc toujours l'immobilier comme un investissement sûr et solide. Cette conviction inébranlable est un important facteur de stabilisation.»Wouter Thierie, économe et auteur de l’étude immobilière d’ING

Les économies d’énergie poussent près d’un Belge sur trois à rénover son logement

L'étude immobilière d'ING montre que 29% des Belges prévoient d'améliorer l'efficacité énergétique de leur logement au cours des 12 prochains mois. Les économies sur les factures d'énergie en sont le principal moteur pour 67% des personnes interrogées. Les incitants gouvernementaux et les réglementations plus strictes à venir pourraient également motiver un peu plus d'une personne sur quatre à effectuer des travaux de rénovation. Le manque d’argent est le principal frein à la rénovation. Plus d’un quart des répondants (26%) déclarent que leur situation financière ne leur permet pas de rénover. Enfin, 14% déclarent qu'il n'est techniquement pas possible d'améliorer l'efficacité énergétique de leur logement, tandis que 14% n'en voient pas l'intérêt.
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¹ Enquête réalisée par Ipsos sur un échantillon représentatif de 1000 belges fin juin 2023